Қазақстанда баспанаға сұраныс азая түсті - Аналитический интернет-журнал Власть

2025 жылы Қазақстанда ипотекаға несие беру артып, баспана бағасы көтерілді: жаңа қарыз көлемі 16,7 пайызға өсіп, 2,4 трлн теңгеге жетті, ал жаңа баспана бағасы жыл ішінде ірі қалаларда 20 пайыздан аса қымбаттады. Бірақ, несие беру шарттары қатаңдауына және зейнетақы қаражатын шығарып алу шегі артуына байланысты жақын арада бұл екі көрсеткіш төмендей бастауы мүмкін Несие беру көлемі мен баға алдыңғы жылдары қарқынды түрде өссе, енді баспана нарығын бірқатар өзгеріс күтіп тұр. Сарапшылар реттеу бағытындағы өзгерістерге және экономиканың жалпы ахуалына байланысты халықтың сатып алу қабілеті төмендегендіктен, бағаның жылдам өсуі де біртіндеп бәсеңдейді деп топшылайды. Бірақ, ұзақ мерзім тұрғысынан баға өсуін тоқтатпайды, кемінде жоғары деңгейде қала береді 2025 жылы ипотека нарығының қозғаушы күші «Отбасы банк» болып қалды, қаржы ұйымы қарыз беруін 27,5 пайызға көбейтіп, 1,3 трлн теңгеден 1,6 трлн теңгеге жеткізді. Тұрғын үй құрылыс жинағы (ТҮҚЖ) жүйесіндегі салымшылар базасы 420 мың келісімшартқа көбейді. Нәтижесінде «Отбасы банкінің» жеңілдігі бар бағдарламалары мен «7-20-25» бағдарламасының үлесі бір жыл бұрынғы 69 пайыздан 74 пайызға дейін жетті. 2026 жылдың бірінші тоқсанында бұл көрсеткіш 85 пайызға дейін өсті Коммерциялық ипотека көлемі, керісінше, азайып бара жатыр. 2025 жылы 31 пайыз болса, енді 26 пайызға дейін түсіп кетті. Базалық мөлшерлеменің жоғары болуы нарықты қаржыландыруды қымбат етіп отыр, ал ипотека ұзақ мерзімді өнім ретінде мұндай жағдайда банктерге тиімсіз бола түседі Оның үстіне баға да тоқтап тұрған жоқ. Halyk Finance мәліметіне сүйенсек, 2026 жылғы наурызда елдегі жаңа баспана жыл ішінде 16,6 пайызға қымбаттады. Астанада 20,7 пайызға, Алматыда 20,2 пайызға өсті. Қайталама тұрғын үй нарығы 11 пайызға қымбаттады, бұл тұтыну инфляциясы деңгейімен шамалас Алайда, халықтың шынайы ақшалай кірісі былтыр 1,7 пайызға, биыл бірінші тоқсанда жыл ішінде 2,3 пайызға азайды Ипотеканың қымбаттығы, бағаның өсуі мен кірістің азаюы жинақтала келіп, тұрғын үй секторындағы іскерлік белсенділікке әсер етіп жатыр. Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, 2026 жылғы сәуірде баспана сатып алу және сату мәмілелерінің саны жыл ішінде 4,6 пайызға азайған. Қаңтар-сәуір аралығында азаюдың жиынтық мөлшері 4,6% болды Halyk Finance сарапшысы Арслан Аронов болып жатқан жағдайды жоспарлы түрдегі тежелу деп атайды: «Бұл жерде белсенділік күрт бәсеңдеп қалған жоқ, сұраныстың өсу қарқыны былтырғымен салыстырғанда баяулады деуге болады» Оның айтуынша, ҚҚС өсуі мен басқа да салық өзгерістерін, жыл басынан бері БЖЗҚ жеткілікті шегінің өсуін қоспағанда, нарықтың қарыз құнының артуына бейімделуі де сұранысқа әсер етті. Осының кесірінен сатып алушылардың бір бөлігі мәміле жасауды кейінге шегерді немесе бастапқы жарнаны жинау мерзімін созды Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының бас сарапшысы Рамазан Досов тұрғын үй бағасын айтарлықтай реттейтіндей қазір күрделі жағдай болып жатқан жоқ дейді «Алматыда бұл ерекше байқалады: қала әлі де ішкі көші-қон орталығы және инвестициялық сұраныс шоғырланған жер болып отыр, ал сапалы баспанаға ұсыныс аз. Сондықтан ипотека саябырлаған кезде баға төмендейді дегеннен гөрі, тұралау немесе бағаның біртіндеп өсуі әбден мүмкін», — дейді ол Дегенмен, Rialight жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Александр Вайншток Алматыда тұрғын үй бағасы төмендеп жатқаны байқалады, бұл сатып алу қабілеті төмендеуге байланысты біртіндеп болатын өзгеріс дейді «Кей сегментте меншік иелері бастапқы қойған бағасынан 5–10 пайызға түсіріп беруге дайын. Нарық «сатушы нарығынан» біртіндеп тепе-теңдік жағдайына өтіп жатыр, мұндайда сатып алушы ұзақ таңдап, батыл саудаласа алады», — деп түсіндірді ол Алдағы уақытта реттеуге қатысты өзгерістер, яғни зейнетақы қаражатының жеткілікті шегін жекелеген жас санаттарына 80 пайызға дейін арттыру және ипотеканың шекті мөлшерлемесін 20% деп шектеу баспана нарығына қосымша қысым жасайды Досовтың айтуынша, халықтың бір бөлігі зейнетақы қорынан ақша шығарып алуды бастапқы жарнаның негізгі көзі ретінде қарастырды 2025 жылы БЖЗҚ есебінен баспана жағдайын жақсартуға 839 млрд теңге ақша аударылып, жыл ішінде 2,1 есе өскен. 2026 жылғы қаңтар-наурыз аралығында тағы 135 млрд теңге аударылды. Бұл қаражаттың басым бөлігі ипотеканың бастапқы жарнасы ретінде жүрді «[Жеткілікті шектің және шекті мөлшерлеменің артуы] нәтижесінде нарықты бір жағынан нарық ипотекасы ұсынысының, екінші жағынан төлемге қабілетті сұраныстың азаюы күтіп тұр. <...> Жоғары базалық мөлшерлеме және қор жинаудың қымбат болуы жағдайында нарық ипотекасы банктерге не шығын әкеліп, не пайдасы аз болып тұр, сондықтан өнімдердің кейбірі тоқтауы немесе біраз қатаюы мүмкін», — деп болжады маман Аронов та шекті мөлшерлеме бекітілген соң банктер коммерциялық ипотека беруге сақтықпен қарауы мүмкін дейді, бұл тұтынушы тарапынан сұранысты та, құрылыс компаниялары жағынан ұсынысты да қосымша әлсіретеді «Сонымен қатар коммерциялық ипотека нарықтың аз ғана үлесін алып отыр, мемлекеттік бағдарламалар үлкен рөл атқарады, бірақ оларды қаржыландыру көлемі шектеулі. Мысалы, «7-20-25» бағдарламасы бойынша жыл сайын 100 млрд қаржы бөлу қарастырылған. [Осындай бағдарламаларды] каржыландыру артқан жағдайда ұсыныс көбейеді, бірақ ол табысы аз азаматтар және жас отбасы сияқты белгілі бір санаттарға арналатын шығар», — деп ой түйді Аронов Вайншток реттеуге бағытталған екі шешімнің әсері болғанымен, бәріне бірдей емес дегенмен келіседі: «Қазірдің өзінде банктер қарыз беруге сақтықпен қарайды, ықтимал сатып алушылардың бір бөлігі ай сайынғы ауыртпалық өсіп, шарттар қатайғандықтан нарықтан сырт қалады деуге болады. Әсіресе бұл орта сегментке және бастапқы жарнасы аз сатып алушыларға әсер етеді. Бәрінен бұрын белсенділіктің азаюы ескі үйлер нарығында байқалады» Баспана нарығының болашағына келсек, сарапшылар баға ұзақ мерзім аралығында өседі, ең болмағанда жоғары шамада тұра береді деп топшылап отыр. Бұған негіз болатын факторлар: урбанизация, үй салатын сапалы орындардың аздығы, жеңілдігі бар ипотеканың көлемі жақсы деңгейде қалуы және құрылыс компаниялары шығынының инфляциясы Жоғарыда айтып өткен шығын бағасының өсуіне 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі әсер етеді. Ол құрылыс компанияларына қойылатын талапты күшейтеді, «Власть» тілдескен сарапшылардың ойынша, бұл жаңа баспана құнын ұстап тұруға қосымша демеу болады «Біздің топшылауымызша, Қазақстанда баспана бағасы күрт түсіп кетпейді. Негізгі сценарий — жаңа баспана бағасы инфляция деңгейімен қатарласып әрі қарай өседі. Жыл қорытындысы бойынша 10,5–11,5% шамасында болады деп болжап отырмыз», — деп хабарлады Halyk Finance «Алдағы 6–12 жыл ішінде баспана бағасы айтарлықтай төмендей қоймас. Соңғы жылдары болған қатты өсімнен кейін нарық баяулау кезеңіне өтеді. <...> Алайда, нәтижесінде [жылжымайтын мүлік] сату мерзімі ұзарып, сауда қызуы мүмкін және көлемі үлкен баспана жаппай арзандағаннан гөрі, кейбір жеңілдіктер арқылы сауда қызуы мүмкін екенін де жоққа шығармаймыз», — деген болжам айтты ҚҚА сарапшылары Бірақ Вайншток алдағы жарты жыл, бір жыл аралығында баға бірден өспей, тұралауы немесе біртіндеп ретке келуі мүмкін дейді. Әсіресе, бұл сұраныс жоғары болған кезде «артығымен» бағаланған нысандарға қатысты айтылып отыр «Қазір нарық көптеген сегментке бөлінетінін түсіну керек. Жақсы жерде орналасқан, заманауи жөнделген және бағасы ақылға қонымды, өтімді пәтерлер әлі де жақсы сатылып жатыр. Ал, орналасқан жері нашар, бағасы тым жоғары немесе форматы ескірген нысандар айлап сатылмай тұрады да, біртіндеп арзандай бастайды», — деп түсіндірді ол Маман бұл жағдайда Қазақстанның баспана нарығы күрделі қайта құру кезеңіне біртіндеп еніп жатыр деп түсіндірді: коммерциялық ипотека әлдеқайда салалық өнімге айналып жатыр, жеңілдігі бар бағдарламалар қазіргі сұранысты өтей алмайды, ал қаржыландырудың тиімді құралдарының қысқаруы ипотекаға, соның салдарынан баспанаға қол жеткізуді қиындата түседі