В Мярдякане как в Монако: чем охладить бакинский рынок жилья? - наш спецреп

За последние пять-шесть лет рынок недвижимости в Азербайджане превратился в серьезную социальную проблему. Особенно остро это ощущается в Баку: цены на квартиры взлетели до заоблачных уровней, стоимость земли в центре и прилегающих районах исчисляется сотнями тысяч и даже миллионами манатов Местные эксперты, опираясь на официальную статистику, подсчитали: чтобы приобрести квартиру при нынешней средней зарплате по стране, нужно откладывать деньги 18(!) лет, при этом полностью отказавшись от любых повседневных расходов И выхода из данной ситуации не видно Статистика: рост цен продолжился в мае По данным мониторинга профильных структур, за первые пять месяцев этого года земля подорожала на 16 процентов по сравнению с концом прошлого года, квартиры — на 25 процентов Председатель правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж сообщил, что в мае наибольший рост зафиксирован на рынке земли. Подорожали также квартиры и нежилые объекты. Земля прибавила в цене на 2,4 процента, квартиры в «новостройках» — на 1 процент, в старом жилом фонде — на 1,5 процента, проекты на начальной стадии строительства — на 1,6 процента, индивидуальные жилые дома — на 1,4 процента, нежилые помещения — на 1,5 процента Самый высокий рост на рынке земли зафиксирован в Хазарском районе — 3,6 процента. Следом идут Сабунчи, Сураханы, Бинагади и Гарадаг. На рынке новостроек лидирует Сабаильский район — рост 1,4 процента. В Ясамальском и Насиминском районах он составил 1,3 процента, в Наримановском и Хатаинском — 1,2 процента Беглый мониторинг цен в интернете дает поистине невероятные цифры. В Сабаильском районе стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от 4 до 9 тысяч манатов. В Наримановском и Насиминском районах, особенно вблизи станций метро, цена держится на уровне около 3500 манатов Причины и последствия Дефицит свободных участков в центре города и прилегающих районах, а также рост стоимости земли на окраинах — одни из ключевых факторов, разгоняющих цены на жилье. Параллельно дорожает строительство: каждый процент роста себестоимости автоматически тянет рыночную цену вверх Когда девелоперы закладывают издержки в итоговую цену, у покупателя попросту не остается альтернатив. Дополнительное давление на рынок оказывают и проекты по сносу старого жилого фонда в разных районах Баку Расширение ипотечного кредитования имеет двойственный эффект: с одной стороны, оно дает людям возможность приобрести жилье, с другой — вбрасывает на рынок дополнительные деньги, еще сильнее разгоняя цены. При этом ипотечные лимиты в условиях подорожавшего рынка уже не покрывают даже определенную долю реальной стоимости жилья Риелторы, с которыми побеседовал haqqin.az, констатируют: стоимость земельных участков стремительно достигает фантастических отметок. В центре города и в прилегающих к нему районах — Ахмедлы, Зых, Говсан, Йени Гюнешли, Йени Ясамал, Сураханы, Бинагади — свободных участков практически не осталось. Цены за последние пять-шесть лет выросли как минимум вдвое Риелтор Самед Мамедов отмечает, что дорожают и квартиры в многоэтажных домах. На фоне подорожания новостроек вырос спрос на старый жилой фонд, хотя и он с каждым годом становится дороже По его словам, недавние сильные ливни, из-за которых многие частные дома оказались затоплены, и отсутствие коммунальных услуг в незаконных постройках практически не повлияли на стоимость индивидуального жилья. Удешевления нет и не предвидится Риелторы прогнозируют, что в ближайшем будущем сотка земли в прибрежных районах — Бильгя, Мярдякан, Шувялан — будет стоить свыше ста тысяч манатов. Процесс уже движется в этом направлении Рынок аренды, рост цен и безысходность Рынок аренды в Баку также не радует: снос старых домов сокращает предложение недорогого жилья. По данным опроса риелторов, проведенного haqqin.az, средняя арендная плата в зависимости от района составляет 850–1200 манатов в месяц. Однокомнатные квартиры предлагают за 500–900 манатов, двухкомнатные — за 600–1200, трехкомнатные — за 800–1800 манатов 18 лет на покупку жилья Эта цифра сама по себе удручает, но еще тяжелее то, что за ней стоит. При расчете этих 18 лет не учитывалось, что людям одновременно нужно тратить деньги на питание, транспорт, коммунальные услуги, здоровье и содержание семьи. Если включить все эти расходы, реальный срок, необходимый для покупки жилья, растягивается до 50–70 лет. Иными словами, люди со средней зарплатой не только не могут позволить себе квартиру, но и с трудом покрывают текущие расходы Эксперты прогнозируют, что рост цен на жилье продолжится, хотя его темпы постепенно будут снижаться Эксперт Рамиль Османлы оценивает нынешнюю ситуацию неоднозначно: по его словам, прошедший период 2026 года оказался менее динамичным для рынка недвижимости, чем предыдущие годы. В большинстве сегментов существенных ценовых изменений не наблюдалось — за исключением первичного рынка, где девелоперы повышают цены, не оглядываясь на реальные экономические показатели «На первичном рынке есть фантастические повышения цен, не имеющие экономического обоснования. На вторичном рынке, в старом жилом фонде, ситуация более спокойная. После марта, с возобновлением выдачи ипотечных кредитов, наблюдался небольшой рост цен на квартиры стоимостью около 300 тысяч манатов, но затем эта тенденция остановилась», — говорит Османлы По его словам, доступность жилья в центре города снижается: при средней зарплате или стандартных ипотечных условиях приобрести квартиру становится все труднее Эксперт Эльнур Азадов отмечает, что за последние пять лет из-за резкого подорожания число желающих купить недвижимость заметно сократилось «Конкуренция между строительными компаниями уменьшилась, себестоимость выросла, и некоторые этим пользуются», — считает он. Строительные материалы дорожают, что тоже давит на рынок. Но даже когда цены на материалы стабилизируются, рынок жилья за ними не последует «Рост обращений за ипотекой тоже влияет на цены, и здесь мы снова видим, как строительные компании пользуются ситуацией», — говорит наш собеседник Азадов также обращает внимание на то, что по мере сокращения земельных участков — особенно в районах с туристическим потенциалом — цены за последние два года выросли на 150–200 процентов. Этот рост не соответствует реальному спросу «Кроме того, недорогие арендные квартиры исчезают с рынка. Снос старых домов в таких районах, как Байыршехер или Советская, еще сильнее сокращает и без того скудный сегмент дешевого жилья», — добавляет эксперт Для стабилизации рынка, считают специалисты, необходимы долгосрочные структурные изменения: расширение фонда социального жилья, повышение ипотечных лимитов, развитие инфраструктуры в отдаленных районах и расширение городской территории. В противном случае мечта многих бакинцев о собственном жилье так и останется мечтой