​Спрос на жилье в Казахстане начинает снижаться - Аналитический интернет-журнал Власть

В 2025 году выдача ипотечных кредитов и стоимость жилья в Казахстане шли вверх: объём новых займов вырос на 16,7%, до 2,4 трлн тенге, а цены на первичное жильё в крупных городах прибавили более 20% в годовом выражении. Но в ближайшее время два этих показателя могут начать снижаться из-за ужесточения условий кредитования и повышения порогов изъятия пенсионных средств После бурного роста объёмов кредитования и цен в предыдущие годы рынок жилья ждет череда изменений. Аналитики полагают, что быстрый рост цен постепенно уходит в прошлое из-за снижения покупательной способности населения, как в результате регуляторных изменений, так и общего состояния экономики. Однако в долгосрочной перспективе цены продолжат умеренно расти или как минимум останутся на высоком уровне Двигателем ипотечного рынка в 2025 году оставался “Отбасы банк”, нарастивший выдачу займов на 27,5% — с 1,3 трлн до 1,6 трлн тенге. База вкладчиков системы жилищных строительных сбережений (ЖСС) выросла на 420 тысяч договоров. В результате доля льготных программ — “Отбасы банка” и «7-20-25» — в общем объёме новых выдач достигла 74% против 69% годом ранее. В первом квартале 2026 года этот показатель вырос до 85% Объемы коммерческой ипотеки, напротив, сжимаются. Её доля упала до 26% с 31% в 2025 году. Высокая базовая ставка продолжает делать рыночное финансирование дорогим, а ипотека — как долгосрочный продукт — в таких условиях становится для банков всё менее привлекательной На этом фоне цены продолжают расти. По данным Halyk Finance, в марте 2026 года первичное жильё в стране подорожало на 16,6% в годовом выражении. В Астане рост составил 20,7%, в Алматы — 20,2%. Вторичный рынок прибавил 11%, что сопоставимо с уровнем потребительской инфляции При этом реальные денежные доходы населения в прошлом году снизились на 1,7%, а в первом квартале этого года — на 2,3% год к году Что происходит на рынке жилья сейчас? Совокупность этих факторов — дорогая ипотека, рост цен и сжатие доходов — уже начинает сказываться на деловой активности в жилищном секторе. По данным Бюро национальной статистики, в апреле 2026 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 4,6% год к году. За январь–апрель суммарное снижение составило те же 4,6% Арслан Аронов, аналитик Halyk Finance, характеризует происходящее как плановое торможение: «Речь идёт не о резком падении активности, а скорее о замедлении темпов роста спроса по сравнению с прошлым годом» По его словам, на спрос — помимо повышения НДС и других налоговых изменений, а также увеличения порогов достаточности ЕНПФ с начала года — повлияла адаптация рынка к более высокой стоимости займов. Из-за этого часть покупателей откладывает сделку либо увеличивает срок накопления первоначального взноса Рамазан Досов, главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана, отмечает, что фундаментальных условий для заметной и ощутимой коррекции цен на жилую недвижимость сейчас нет «Для Алматы это особенно характерно: город остаётся центром внутренней миграции и концентрации инвестиционного спроса, а предложение качественного жилья ограничено. Поэтому при охлаждении ипотечной активности более вероятен сценарий стагнации или умеренного роста цен, чем их заметного падения», — говорит он Тем не менее Александр Вайншток, руководитель агентства недвижимости Rialight, уже наблюдает снижение цен на жилую недвижимость в Алматы, называя ее постепенной коррекцией из-за снижения покупательной способности «В отдельных сегментах собственники уже готовы уступать 5–15% от первоначальных ожиданий. Рынок постепенно переходит из "рынка продавца" в более сбалансированное состояние, где покупатель может дольше выбирать и жёстче торговаться», — поясняет он Двойной удар по предложению ипотеки Предстоящие регуляторные изменения — повышение порогов достаточности пенсионных средств до 80% для отдельных возрастных категорий и ограничения на предельную ставку по ипотеке в 20% — окажут дополнительное давление на рынок жилья Как заметил Досов, для части населения пенсионные изъятия были основным источником первоначального взноса Переводы из ЕНПФ на улучшение жилищных условий в 2025 году составили 839 млрд тенге — рост в 2,1 раза год к году. За январь–март 2026 года — ещё 135 млрд тенге. Значительная часть этих средств шла именно на первоначальный взнос по ипотеке «В результате [повышения порогов и предельных ставок] рынок будет одновременно сталкиваться со сжатием предложения рыночной ипотеки и платежеспособного спроса. <...> В условиях высокой базовой ставки и дорогого фондирования рыночная ипотека становится для банков убыточной или менее рентабельной, из-за чего часть продуктов может быть свёрнута или существенно ужесточена», — прогнозирует он Аронов также ожидает, что в результате установления предельной ставки банки могут более осторожно подходить к выдаче коммерческой ипотеки, что дополнительно ослабит как спрос со стороны потребителей, так и предложение со стороны застройщиков «Вместе с тем коммерческая ипотека занимает меньшую долю рынка — значительную роль продолжают играть государственные программы, однако они ограничены объёмами финансирования. Например, по программе “7-20-25” предусмотрено ежегодное финансирование в 100 млрд тенге. При увеличении финансирования [таких программ] предложение вырастет, однако, скорее всего, оно будет ориентировано на определенные категории, включая граждан с низкими доходами и молодые семьи», — добавляет Аронов Вайншток соглашается с тем, что эффект от двух регуляторных решений будет ощутимым, но неравномерным: «Уже сейчас банки осторожнее подходят к выдаче займов, а часть потенциальных покупателей фактически выпадает из рынка из-за роста ежемесячной нагрузки и ужесточения условий. Особенно это коснётся среднего сегмента и покупателей с невысоким первоначальным взносом. В первую очередь снижение активности будет заметно на вторичном рынке» Какой прогноз на ближайшее будущее? Говоря о перспективах рынка жилья, эксперты по-прежнему ожидают долгосрочного роста цен на него, или, как минимум, их фиксацию на высоких значениях. Этому будут способствовать фундаментальные факторы: урбанизация, ограниченность качественных локаций для строительства, сохранение значительных объемов льготной ипотеки, а также инфляция издержек застройщиков Последнему будет способствовать новый Строительный кодекс, который начнет действовать с 1 июля 2026 года. Он ужесточит требования к застройщикам, что по ожиданиям собеседников «Власти», дополнительно поддержит стоимость нового жилья «По нашим ожиданиям, резкого снижения цен на жилье в Казахстане не произойдет. Базовый сценарий — дальнейший рост цен на первичное жилье примерно на уровне инфляции. Наш прогноз по итогам года составляет 10,5–11,5%», — ожидают в Halyk Finance «В горизонте ближайших 6-12 месяцев мы не ожидаем устойчивого серьезного снижения цен на жильё. Скорее рынок переходит в фазу замедления после очень сильного роста последних лет. <...> Но мы также не исключаем, что результатом может стать увеличение сроков продажи [недвижимости], более активный торг и локальные скидки на жильё с большой площадью, чем через масштабное снижение цен», — полагают в АФК Однако Вайншток прогнозирует в ближайшие полгода-год стагнацию или умеренную коррекцию цен, а не их заметный рост. Особенно это касается переоценённых объектов, которые выставлялись “с запасом” в период высокого спроса «Важно понимать, что рынок сейчас очень сегментирован. Ликвидные квартиры в хороших локациях, с современным ремонтом и адекватной ценой по-прежнему продаются достаточно быстро. А вот объекты со слабой локацией, завышенной ценой или устаревшим форматом могут стоять месяцами и постепенно снижаться в цене», — поясняет он Всё происходящее говорит о том, что жилищный рынок Казахстана вступает в период медленной структурной перестройки: коммерческая ипотека становится более нишевым продуктом, льготные программы не могут покрыть существующие потребности, а сжатие доступных инструментов финансирования грозит дополнительно усилить недоступность ипотеки и, как следствие, жилья