Ипотека неге қол жетпес игілікке айналып барады? - Аналитический интернет-журнал Власть

Қазақстанда ипотека толықтай нарықтық сипаттан ажырағалы он жылдан асты. Қарыздың басым бөлігін мемлекеттік бағдарламалар мен «Отбасы банк» береді. Дегенмен, мемлекеттің жеңілдікпен несие беруді бұрынғы көлемде ұстап тұру мүмкіндігі азайып келеді. Оның үстіне, 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа реттеуші талаптар ипотекалық өнімдерге үміткер бола алатын азаматтардың қатарын айтарлықтай шектейді. Осының бәрі алдағы жылдың өзінде-ақ ипотекаға қол жеткізуді бұрынғыдан бетер шектей түспек Мемлекеттің ипотека секторында үстемдік құруы — 2008 жылғы дағдарыстан кейін биліктің қабылдай бастаған саяси шешімдерінің нәтижесі. Сол тұста екінші деңгейдегі банктер шетелден арзан қаржы тарту мүмкіндігінен айырылып, тұрғын үйге қарыз беруді күрт азайтты. Пайда болған бос кеңістікті мемлекет толтырып, тұрғын үй саласын әлеуметтік саясаттың ғана емес, экономиканың да басым бағытына айналдырды. Ішкі жалпы өнімнің (ІЖӨ) өсімі тұрғын үйді пайдалануға беруге, сатуға және сатып алуға айтарлықтай тәуелді бола бастады Қаржы кеңесшісі Сұлтан Елемесовтің айтуынша, 2018 жылы қазақстандықтарға 25 жылға 7,2%-бен 20–25 млн теңгеге дейін қарыз алуға мүмкіндік берген «7–20–25» бағдарламасының іске қосылуы мемлекеттің бас ипотекалық несие беруші рөлін біржола шегелеп тастады Қолданыстағы құралдардың ішінде тұрғын үй құрылысы жинағының орны бөлек, әрі ол нарықтық жүйеден айтарлықтай ерекшеленеді. Коммерциялық банк ипотека беру үшін қаржыны депозиттердің нарықтық мөлшерлемесі бойынша тартады немесе Ұлттық банктен қарызға алады. Ал тұрғын үй жүйесінде қаржы салымшылардан төмен пайызбен тартылады, бұл несиені де төмен мөлшерлемемен беруге жол ашады Осы себептен де коммерциялық ипотеканы тұралатып тастайтын базалық мөлшерлеменің өсуі «Отбасы банктің» өнімдеріне аса әсер еткен жоқ. Бұған банктің салымшылар саны дәлел: 2012 жылы салымшылар саны 100 мыңға да жетпейтін болса, 2025 жылдың соңына қарай «Отбасы банктегі» депозит иелерінің саны шамамен 3,4 млн адамға жетті Ипотеканы қолжетімді ете түскен тиімді шарттардың арқасында бүгінде «Отбасы банк» пен мемлекеттік бағдарламалардың ипотека нарығындағы жиынтық үлесі 70%-ға жетіп отыр Мемлекеттік бағдарламалардың дамуымен қатар, ипотека секторы тағы бір қуатты серпін алды. Оған БЖЗҚ-дағы (Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қоры) зейнетақы жинағын пайдалануға рұқсат берілуі жол ашты. 2021 жылы іске қосылған бұл механизм белгілі бір шекті деңгейден асқан жинақты тұрғын үй сатып алуға да жұмсауға мүмкіндік берді Еңбек және халықты әлеуметтік қорғау министрлігінің мәліметінше, бұл құрал жұмыс істеген бес жыл ішінде зейнетақы қорынан алынған қаражаттың жалпы көлемі шамамен 5 трлн теңге болған «Зейнетақы қорынан алынған әрбір триллион теңге тұрғын үй нарығына құйылған қосымша қаржының шамамен 10%-ына тең. Бұл өте икемді тетік болды: қаражатты алғашқы жарна ретінде де, үйді тікелей сатып алуға да, «Отбасы банкіндегі» депозиттерді толықтыруға да пайдалануға рұқсат берілді. Сондықтан оның тигізген әсері орасан зор болды», — дейді Елемесов Алайда бұл жұрттың бәріне бірдей тиімді болған жоқ. Мұндай мүмкіндікті шамамен бір миллион адам — халықтың шамамен 5%-ы ғана пайдалана алды, оның өзі негізінен қомақты жинағы бар дәулетті топ еді «Халықтың 5%-ының әл-ауқаты жақсарғанымен, қалған 95%-ы тұрғын үй бағасының қымбаттауына тап болды. Яғни, біз баспанаға өте мұқтаж жандардың өмір сүру сапасының артуын немесе үймен қамту көрсеткішінің өсуін емес, тек жылжымайтын мүлік құнының шарықтауын көрдік. Нарыққа үлкен көлемде ақша құйылды, біреулер бұдан пайда тапты, бірақ бұқара халыққа мұның ешқандай шарапаты тимеді», — деп тұжырымдады Елемесов Алматы мен Астанада алғашқы нарықтағы баспана бағасының жылына 20%-дан астам өсуі және дәл осы уақытта халықтың нақты табысының төмендеуі — осы теңсіздіктің тікелей салдары. Көп адамға ипотекаға қол жеткізу зейнетақы жинағын алу тетігі енгізілгенге дейінгі кезеңнен де қиын болып қалды Әйтсе де, ипотека алуды қиындататын басқа да себептер бар. Биылғы 1 шілдеден бастап қолданыстағы шектеулерге — жоғары базалық мөлшерлемеге, зейнетақы қаражатын алу шегінің көтерілуіне, шекті ЖТСМ-нің (жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі) енгізілуіне тағы бір талап қосылады, ол көптеген әлеуетті қарыз алушыны ипотекалық несиеден қағады Соңғы уақытқа дейін банктер табысты жанама түрде растау әдісін кеңінен қолданып келді. Шотқа ақша түсуі, қаражат қозғалысы, қосымша жұмыс істеу несиені мақұлдауға негіз бола алатын «Бұған тікелей тыйым салынбағандықтан, тыйым салынбаған тәсілдің бәріне рұқсат деген қағида жүрді. Енді реттеуші орган жанама әдістер табысты растаудың заңды тәсілі болып табылмайтынын нақты көрсетті. Бұл бейресми жұмыс істейтіндерді, яғни ресми табысы жоқ, бірақ қолында ақшасы бар орасан зор бұқараны нарықтан автоматты түрде ығыстырып тастайды», — деп атап өтті Елемесов Бұған қоса, мерзімі өткен берешекке қатысты талаптар да қатаюда: берешегі 90 күннен асқан қарыз алушылар несие алу мүмкіндігінен мүлдем айырылады. Ал 2027 жылдан бастап борыш пен кіріс коэффициенті (БКК) толық күшінде жұмыс істей бастайды, ол бұрынғы тағы бір саңылауды — несие мерзімін ұзарту арқылы ай сайынғы төлемді азайту мүмкіндігін жояды. Бұл әдіс табысы жеткіліксіз болған күннің өзінде борыштық жүктеме нормативтеріне сыйып кетуге мүмкіндік беретін еді Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының бас сарапшысы Рамазан Досов бұл көрініске тағы бір іргелі факторды — азаматтардың қаржылық жағдайының нашарлауын қосты: «Жалақының номинал өсіміне қарамастан, инфляция мен тұрғын үй бағасының қымбаттауы дәл қазіргі сәтте сатып алу қабілетінің жақсаруын басып озып тұр. Нақты жалақы 2026 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша 2,3%-ға төмендеді» Осыған байланысты Halyk Finance сарапшысы Арслан Аронов табыс пен ипотекаға қызмет көрсету құнының арақатынасы мәселесіне назар аударды: «Жылжымайтын мүлік бағасының өсімі баяулаған күннің өзінде, халықтың табысы бағадан баяу өссе немесе нақты мәнінде төмендесе, баспанаға қол жеткізу бәрібір қиын болып қала беруі мүмкін» Іргелі факторларды қорытындылай келе, Rialight жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы және Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттеу қауымдастығының тең құрылтайшысы Александр Вайншток кем дегенде алдағы бір жылда тұрғын үй алу қиын болып қала береді деп болжайды «Бұл жерде табыс деңгейінің төмендеуі мен ипотекаға қызмет көрсету құнының өсуінен бөлек, бір уақытта бірнеше фактор әсер етіп тұр: несие әлі де қымбат; көптеген отбасына алғашқы жарна тым жоғары; банктер қарыз алушыларды қатаң бағалайды; ал сапалы тұрғын үй бағасы әлі де жоғары деңгейде қалып отыр, соның ішінде Алматыда қымбат», — деп түсіндірді маман Ипотека нарығындағы коммерциялық сегменттің үлесі мардымсыз болып отырған жағдайда, Елемесовтің болжамы бойынша, азаматтардың ипотекаға деген сұранысы өнімдердің үш санатына шоғырланады Біріншісі — «Отбасы банк» өнімдері. Бұл банк тарихи тұрғыдан консерватив саясат ұстанады: қаржы ұйымы ешқашан табысты жанама түрде растау әдісін қолданған емес және өзінің жинақтау логикасына сүйенеді. Реттеуші органның жаңа талаптары іс жүзінде коммерциялық банктерді «Отбасы банк» әуел бастан қолданып келе жатқан стандарттарға жақындата түседі Екіншісі — құрылыс компанияларының серіктестік ипотекасы мен бөліп төлеу бағдарламалары. Мұндай өнімдердің бір бөлігі микроқаржы ұйымдарымен (МҚҰ) байланысты. Олар классикалық банктерден гөрі басқаша реттеуге сүйенеді, сондықтан табысты растауға қатысты жаңа талаптар оларға дәл сондай деңгейде қолданылмайды Дегенмен, Елемесов: «Мұндай өнімдерде ЖТСМ көрсетілген пайыздан әлдеқайда жоғары болуы мүмкін. Өйткені құрылыс компаниясының комиссиясы нысанның бағасына алдын ала қосылып қояды», — деп ескертеді Өнімнің үшінші санаты — халықтың әлеуметтік жағынан әлсіз топтары, жас отбасылар және баспанасы жоқ азаматтарға арналған жеңілдігі бар мемлекеттік бағдарламалар. «Власть» тілшісі сауалнама жүргізген сарапшылардың пікірінше, дәл осы бағдарламалар қолжетімді ипотеканың «өзегі» болып қала бермек. Сарапшылардың кейбірі бұған құрылыс компанияларының банктермен бірлесіп іске қосатын субсидияланатын өнімдерін де жатқызды «Жалпы айтқанда, қазір нарық анағұрлым ұтымды сипатқа ие болып келеді. Сатып алушы ай сайынғы төлемдерді, нысанның өтімділігін және өзінің қаржылық тәуекелін әлдеқайда мұқият есептейтін болды. Бұл бұрынғыдай жылжымайтын мүлікті қымбатқа сататынына сеніп немесе артық болмас деп сатып алудан мүлдем бөлек», — деп атап өтті Вайншток Елемесов мемлекеттің ипотека секторына қатысу ауқымының өзі қысқара бастауы мүмкін екеніне назар аударады: «Мемлекет құрылыс секторының жұмыс істеп тұруына объективті түрде мүдделі, өйткені бұл сала ІЖӨ-нің өсіміне жылдам әрі айтарлықтай үлес қосады. Бірақ мәселенің екінші жағы — ресурс жағы бар. Бізде бюджет тапшылығы байқалуда, Ұлттық қордан қомақты қаражат алынып жатыр. Ынталандыру тетіктері азаяды. Қолдау қалады, бірақ көлемі анағұрлым шектеулі болады» Ароновтың пайымдауынша, ипотека алуды тұрақты түрде арттыру үшін инфляцияны төмендету және базалық мөлшерлемені түсіру қажет. Оның мәлімдеуінше, екінші деңгейдегі банктер беретін коммерциялық ипотеканың әлеуетін шектеп отырған негізгі фактор — нарықтық қаржыландыру құнының жоғары болуы «Алдағы бір жылда жағдайдың түбегейлі жақсаруын күтпейміз, өйткені инфляция мен базалық мөлшерлеме салыстырмалы түрде жоғары деңгейде қала беруі ықтимал. Сондықтан қолжетімді ипотекаға ұсыныс айтарлықтай өседі деп күтуге негіз жоқ», — деп түйіндеді ол