Чем больше взнос, тем ниже ставка: Казахстан меняет правила ипотеки | LS

В Казахстане планируется внедрить дифференцированный подход к ипотечному кредитованию, при котором размер годовой эффективной ставки (ГЭСВ) будет зависеть от размера первоначального взноса. Соответствующие изменения подготовили Агентство по регулированию и развитию финансового рынка и Национальный банк Изменение будет введено с 1 января 2027 года. Размер первоначального взноса будет напрямую зависеть от коэффициента соотношения размера займа к стоимости предмета залога – Loan-to-Value (LTV). Чем выше первоначальный взнос, тем ниже значение LTV, доля заемных средств и уровень кредитного риска по ипотечному жилищному займу Экономист, основатель Qazaq Expert Club Бауржан Шурманов считает такие изменения абсолютно обоснованными "Простыми словами, Нацбанк и АРРФР привязывают стоимость ипотеки к размеру первоначального взноса. Логика регулятора здесь чисто математическая: чем больше личных денег человек вкладывает в покупку, тем ниже риск для банка, и наоборот. Вот как это работает на примере квартиры за 20 млн тенге. Если у покупателя есть возможность сразу внести 30% от стоимости, то есть 6 млн тенге, банк рискует меньше. По новым правилам максимальная планка ставки для такого заемщика снизится до 20%. Если же у человека есть только минимальный взнос, например, 10%, или 2 миллиона тенге, банку приходится выдавать в кредит гораздо большую сумму. Из-за повышенного риска для таких займов максимальную планку ставки оставили на прежнем высоком уровне – до 25%. Главный плюс в том, что программы с низким первоначальным взносом вообще не закрывают, то есть у людей без больших накоплений остается возможность купить жилье, пусть и по более высокой ставке. При этом для тех, кто смог накопить треть суммы, кредит станет немного доступнее. Время до января 2027 года дано как раз для того, чтобы рынок и банки подстроились под эти изменения без резких потрясений", – пояснил он По словам Б. Шурманова, предлагаемый механизм направлен на стимулирование заемщиков формировать более высокий первоначальный взнос. При этом с 1 июля текущего года до 1 января 2027 года предельный размер ГЭСВ по ипотечным жилищным займам сохранится на действующем уровне – 25% Кандидат экономических наук, эксперт Qazaq Expert Club Айгерим Ильясова отмечает, что последние решения Нацбанка говорят о переходе на риск-ориентированный подход при выдаче кредитов, что помогает в профилактике проблем с качеством кредитного портфеля банков "Ужесточение требований к заемщикам, введение с 1 января 2027 года нового коэффициента долга к доходу и теперь вот введение дифференцированного подхода к установлению предельного размера ГЭСВ по ипотеке это подтверждают. Разные предельные ГЭСВ говорят о том, что заемщики с разным размером первоначального взноса создают для банков разный кредитный риск, а значит, и стоимость финансирования для них должна отличаться. Чем большую долю от цены жилья вложил заемщик, тем меньше риск для банка, и тем ниже будет ставка по ипотеке", – говорит Ильясова Эксперт пояснила, что риск для банка ниже, потому что покупаемая недвижимость выступает залогом, и в случае просрочки банк продаст его, покрыв весь остаток долга даже в случае снижения цен на рынке недвижимости "Если же первоначальный взнос был небольшим, то стоимость залога может не покрыть остаток долга по ипотеке при продаже объекта недвижимости", – уточнила она Финансист убеждена, что такой дифференцированный подход будет снижать риск просрочек, так как высокий первоначальный взнос доказывает платежеспособность заемщика и больший финансовый интерес сохранить объект недвижимости "В целом для банковской системы будет эффект повышения устойчивости банков за счет снижения доли более рискованных ипотек", – подчеркнула А. Ильясова