​Kazakistan'da konut talebi düşmeye başlıyor - Analitik çevrimiçi dergi Vlast

2025 yılında, ipotek kredileri ve Kazakistan'daki konut maliyeti arttı: Yeni kredilerin hacmi 16.7% arttı ve büyük şehirlerde birincil konut için fiyatlar yıllık olarak% 20 arttı. Ancak yakın gelecekte, bu iki gösterge kredi koşullarını sıkılaştırma ve emeklilik fonlarının geri çekilmesi için eşikleri yükseltmeye başlayabilir Daha önceki yıllarda kredi hacmi ve fiyatların hızlı büyümesinden sonra, konut pazarı bir dizi değişiklik bekliyor. Analistler, hızlı fiyat büyümenin yavaş yavaş nüfusun satın alma gücünde düşüş nedeniyle geçmişin bir şey haline geldiğine inanıyorlar, her ikisi de düzenleyici değişiklikler ve ekonominin genel durumu. Ancak, uzun vadede fiyatlar orta derecede yükselmeye devam edecek veya en azından yüksek kalacaktır 2025 yılında ipotek pazarının motoru Otbasy Bank olarak kaldı, bu da 27.5% - 1.3 trilyondan 1.6 trilyona kadar. Konut inşaat tasarruf sisteminin (HSS) depolarının temelleri 4 20.000 sözleşmeye yükseldi. Sonuç olarak, tercih edilen programların payı - Otbasy Bank ve 7-20-25 - yeni ihraçların toplam hacminin yılda% 69'a ulaştı. 2026'nın ilk çeyreğinde, bu rakam% 85 arttı Ticari ipotekler, aksine, küçülüyor. Onun payı 2025 yılında %31'den 26'ya düştü. Yüksek taban oranları pahalıya piyasa finansmanı yapmaya devam ediyor ve uzun vadeli bir ürün bankalara daha az cazip hale geliyor Bu arka plana karşı, fiyatlar yükselmeye devam ediyor. Halyk Finans'a göre, 2026 Mart'ta ülkedeki birincil konut yıllık olarak% 16,6 oranında yükseldi. Astana'da, büyüme Almaty'de 20.7% idi - 20.2%. Orta pazar %11 kazandı, bu da tüketici enflasyon seviyesine kıyaslalaştırılabilir Aynı zamanda, geçen yıl nüfusun gerçek nakit gelirleri% 1.7 azaldı ve bu yılın ilk çeyreğinde -% 2,3 yıl-on yıl Konut piyasasında şimdi neler oluyor? Bu faktörlerin kombinasyonu - genişletici ipotekler, yükselen fiyatlar ve gelirleri azaltmak - zaten konut sektöründe iş aktivitesi üzerinde bir toll almaya başlıyor. Ulusal İstatistik Bürosu'na göre, 2026 yılının Nisan ayında, ev satın alma ve satış işlemlerinin sayısı yüzde 4,6 azaldı. Ocak- Nisan ayında, toplam azalma aynı 4%6 idi Halyk Finans'ta bir analist olan Arslan Aronov, planlı bir yavaşlama olarak neler olduğunu açıklıyor: “Bu, faaliyette keskin bir düşüşle ilgili değil, ancak geçen yıl karşılaştırıldığında talep büyümede yavaş bir düşüş değil.” KDV ve diğer vergi değişikliklerinin yanı sıra, yılın başından bu yana UAPF'nin Adequacy eşlerini artırmak için, talep piyasa adaptasyonundan daha yüksek borç alma maliyetlerine etkilenmiştir. Bu nedenle, bazı alıcılar işlemi er ya da aşağı ödemenin birikimini arttırırlar Ramazan Dosov, Kazakistan Maliye Derneği'nin baş analisti, konut mülk fiyatlarında belirgin ve somut bir düzeltmenin temel koşulları olmadığını belirtiyor Bu özellikle Almaty için geçerlidir: şehir iç göç ve yatırım talebinin yoğunlaşma merkezi olarak kalır ve kaliteli konut tedariki sınırlıdır. Bu nedenle, ipotek aktivitesinin soğutmasıyla, bir stagnasyon senaryosu veya orta fiyat büyümesi dikkat çekici düşüşlerinden daha olasıdır, diyor Bununla birlikte, Alexander Weinstock, emlak ajansı Rialight'in başı, Almaty'deki konut emlak için fiyatlarda bir düşüş görüyor, satın alma gücünde düşüş nedeniyle aşamalı bir düzeltme çağrısında bulunuyor Bazı segmentlerde, sahipleri zaten ilk beklentilerin% 5-15'ini kabul etmeye istekliler. Piyasa yavaş yavaş yavaş “seller’in pazarından” daha dengeli bir duruma geçiyor, alıcının daha uzun ve pazarlık yapabileceği yer ipotek teklifinde Double-blow Önümüzdeki düzenleyici değişiklikler - emeklilik adequacy eşlerini belirli yaş grupları için% 80'e yükseltin ve% 20'nin marjinal ipotek oranını sınırlaması - konut piyasasında daha fazla baskı sağlayacaktır Dosov'un belirttiği gibi, nüfusun bir parçası için, emeklilik muafiyetleri ilk katkının ana kaynağıydı UAPF'den konut koşullarını 2025 yılında artırmak için transferler 839 milyar Tenge'ye ulaştı - 2.1 kez yıllık bir artış. Ocak-Mart 2026'da - başka 135 milyar onge. Bu fonların önemli bir kısmı ilk ipotek ödemesine gitti “Bir sonucu olarak, piyasa ipoteklerinin ve çözücülerin tedarikinde aynı anda bir sözleşme ile karşı karşıya kalacak. Yüksek taban koşullarında piyasa ipoteki bankalar için kârsız veya daha az kârlı hale gelir, çünkü bazı ürünlerin tedavi edilebilir veya önemli ölçüde sıkılaştırılabilir, tahmin eder Aronov ayrıca marjinal oranı belirlemenin bir sonucu olarak, bankaların hem tüketici talebini zayıflatacak hem de geliştiricilerden tedarik edebilecekleri ticari ipoteklerde daha ihtiyatlı olabilir “Aynı zamanda, ticari ipotekler daha küçük bir pazar payı işgal ediyor – hükümet programları önemli bir rol oynamaya devam ediyor, ancak finansmanla sınırlılar. Örneğin, 7-20-25 programı 100 milyar kiracının yıllık finansmanını sağlar. Fondaki artışla, öneri büyüyecek, ancak büyük olasılıkla düşük gelirli vatandaşlar ve genç aileler de dahil olmak üzere belirli kategorilere odaklanacaktır, Aronov ekledi Weinstock, iki düzenleyici kararın etkisinin somut olacağını kabul ediyor, ancak eşitsiz: “Şu anda bankalar kredilerde daha ihtiyatlı ve bazı potansiyel alıcılar, aylık yük ve sıkılama koşulları nedeniyle piyasadan çıkıyor.” Bu özellikle düşük ödeme ile orta segment ve alıcılar etkileyecektir. Öncelikle, aktivitedeki azalma ikincil pazarda fark edilir Yakın gelecek için bakış nedir? Konut pazarının beklentileri hakkında konuşmak, uzmanlar hala bunun için fiyatlarda uzun vadeli büyüme bekliyorlar veya en azından yüksek değerlerde düzeltmelerini bekliyorlar. Bu temel faktörler tarafından kolaylaştırılacaktır: kentselleşme, inşaat için sınırlı kaliteli yerler, tercih edilen ipoteklerin korunması ve geliştirici maliyetlerin enflasyonu gibi İkincisi, 1 Temmuz 2026'dan etkili olacak yeni bina kodu tarafından daha kolaylaşacaktır. Bu, geliştiriciler için gereksinimleri sıkılaştıracaktır, ki bu, “Power”in sorgulayıcılarının beklentilerine göre, aynı zamanda yeni konut maliyetini destekleyecektir Beklentilerimize göre Kazakistan'daki konut fiyatlarında keskin bir düşüş gerçekleşmeyecek. Temel senaryo, enflasyon seviyesi hakkında birincil konut için fiyatlarda daha fazla artıştır. Yılın tahminimiz 10.5-11.5%, Halyk Finans bekliyor “Gelecek 6-12 ay boyunca, evde fiyatlarda sürekli büyük bir düşüş beklemiyoruz. Aksine, piyasa son yıllarda çok güçlü bir büyümeden sonra yavaş bir aşamaya geçiyor. Ancak, sonucun satış zamanında artış olabileceğinden, büyük bir alanda fiyatlarda büyük ölçekli bir azalmadan daha aktif bir pazarlık ve yerel indirimler Bununla birlikte, Weinstock, bir sonraki altı ayda veya bir yıl içinde fiyatların orta bir düzeltmesini öngörür ve dikkat çekici büyümelerinden ziyade. Bu özellikle yüksek talep döneminde “ rezerv” sergilenen aşırı değerli nesneler için geçerlidir “Şimdi piyasanın çok segmentli olduğunu anlamak önemlidir. İyi yerlerdeki sıvı daireler, modern yenilemelerle ve yeterli bir fiyat hala oldukça hızlı satıyor. Ancak zayıf bir yerle nesneler, aşırı fiyatlanmış veya eski bir format aylarca durabilir ve fiyatta yavaş yavaş yavaş yavaş azaldı, açıklıyor Tüm bunlar Kazakistan'ın konut pazarının yavaş yapısal yeniden yapılandırılma süresine girildiğini gösteriyor: ticari ipotekler daha niş bir ürün haline geliyor, tercih edilen programlar mevcut ihtiyaçları kaplayamaz ve mevcut finansman araçlarının sıkıştırması, ipoteklerin erişilebilirliğini daha da artırmayı tehdit ediyor