Almatı ticari emlak piyasası üzerindeki baskı, iş merkezlerine yönelik gereksinimleri değiştirdi

İş emlak piyasası artık nadir bir aşamada: premium ofisler için talep büyüyor, ancak tedarik sınırlıdır. Imbalance geliştiriciler için güçlü bir sinyaldi - büyük ölçekli projeler için zaman Almaty'nin büyük işi zaten A+ gerekliliklerine büyüdü. Girişimciler sadece ofislere ihtiyaç duymazlar, ancak iyi yönetilen bir iş ortamı: mühendislik, hizmet, otopark, esnek düzenler, güçlü bina yönetimi ve prestijli bir yer. Ancak şimdiye kadar piyasadaki tedarik çoğunlukla B+'dır. Bu dengesizlik, geçen yıl ve güney başkentindeki iş faaliyetlerinin büyümesi nedeniyle yarı ortaya çıktı Eğer şimdi uluslararası bir şirket piyasamıza girmek ve burada merkezi veya şubesi yerine getirmek istiyorsa, o zaman paradoksal olarak geliyor, bunu doğru seviyede yapma fırsatına sahip değiller - Daniyar Davletaliyev, Sales Department of BI Group for Almaty, bu sorunu Almaty'de 5 Haziran'da bir panel oturumunda açıkça belirtti. İşadamları, mimarlar ve geliştiricileri bir araya getiren toplantı, bu alanda niteliksel değişiklikler amaçlayan BI Group'un gelişimi ve yeni projeleri için ofis gayrimenkul pazarındaki durumu tartışmak için görevlendirildi 2025 yılında, ülkenin ana işletme merkezi Kazakistan ekonomisinin% 23,4'ü için hesaplandı ve ülkenin toplam GSYİH büyümesine katkıda bulundu. Dahası, şehrin GRP'nin% 85,8'i hizmet sağladı - finans, yönetim, IT, danışmanlık, emlak. Böyle bir ekonomide, ofisler için talep çok dinamik bir şekilde büyüyor: rekabet genişleyen takımlar, şehirde bir varlığı düzeltin ve statü ofislerine bakın, sadece meydanlar değil. Böylece, Almaty'nin işletme faaliyetleri iki sinyal verdi: iş sürekli büyüyor ve yüksek kaliteli iş gayrimenkulleri talep artıyor Colliers'e göre, 2025 yılının sonunda Almaty, sadece 1 milyondan fazla metrekarelik yüksek kaliteli ofislerin yaklaşık 1.6 milyon metrekaresine sahipti. m kiralanabilir bir GLA alanıdır. Ancak bölgenin neredeyse% 90'ı B ve B + sınıflar için hesaplandı, A - sadece 60.2 bin metrekare. m, A + - 47.4 bin metrekare. m. Bankaların, uluslararası şirketlerin, IT ve danışmanlığın yoğun olduğu bir şehir için, bu, premium sınıfın çok dar bir payıdır Semyon Yurchenko, Cushman & Wakefield Datatas'ın ortağını yönetmek, BI Grubu'nun panel oturumunda konuşmak, bu tür bir baskıyı ofis emlak pazarında açıkladı. 2022'ye kadar, Almaty'deki ofis alanının yetersizliğinin %20'de stabil olduğunu söyledi. Yüksek uç binalarda bile, yılda iki kat kiralamak güvenlidir. Sonra durum dramatik bir şekilde değişti. Bir dizi şirketin bölgesel merkezi Almaty'ye taşındı. 2023 yılında, ilk kez pazar, kaliteli ofis alanında neredeyse sıfır boşluk kaydetti Yeni inşaat zamanında yeterli değildi. Evet, birkaç proje uygulandı, ancak piyasa yeterli yeni alan almadı. Bu yıllarda geliştiriciler çoğunlukla konutları tamamladı ve aktif olarak depolar inşa etti Bu, 2025 yılının sonunda, Sınıf A+ ofisinin% 99 iş, Sınıf A ve Sınıf B - 91 ve B + -% 86 olduğunu mükemmel bir şekilde doğrulamaktadır. Ücretsiz alan orada gibi görünüyor, ancak orada değil ve büyük işin ihtiyaç duyduğu kaliteli değil. B+'da, boşluk yeni girişler nedeniyle daha yüksektir ve A+ neredeyse tükenmiştir Aynı zamanda, işletmeler aktif olarak ofis satın almaya başladı. 2025 yılında, Almaty'deki ofis emlak talebi% 33,6 arttı. Aslında, piyasa bir ölüdeydi: kira daha pahalı oluyor, birkaç ücretsiz iyi alan var, şirketler maliyetleri düzeltmeye çalışıyor. Sonuç olarak, bir ofis satın almak kiralamadan daha ilginç hale geldi: İronik olarak, kriz iş ortamının olgunluğunun iyi bir göstergesidir. Piyasa bir sonraki adım için hazırdı - iş gayrimenkul alanında temel olarak yeni çözümler ve önerilerin ortaya çıkışı. Dahası, bireysel iş merkezlerinin bu açığı kapatmayacağı açıktır - sadece kısmen aşırı ısıtmayı rahatlatır, ancak iş faaliyetlerinin büyüme oranıyla yetişmesi mümkün değildir Şimdi piyasa sadece meydanları inşa edenler tarafından değil, onları doğru inşa edenler tarafından kazanılır - Daniyar Davletaliyev'in bu tez aslında iş emlak piyasasının daha da ileri gittiğini belirtti. BI Group, CPG, Benoy, Gillespies ile yeni bir felsefe ile eşsiz bir ürün oluşturmak için aktif olarak çalışıyor Ofis, Davletaliyev'e göre, sadece bir iş yeri olmayı bıraktı. Şirketler bunu insanların değer yarattığı bir alan olarak görürler ve performans bazen uzayın kalitesine doğrudan bağlıdır. “İlk önce binaları şekillendiriyoruz, sonra binalar form oluşturur biz İngiliz politikacı Winston Churchill'in alıntısını hatırladık, tartışmadaki katılımcılardan biri. Daha fazlası, iyi ofisler güçlü takımları inşa etmeye yardımcı gibi görünüyor: En iyi profesyonelleri çekmek isteyen şirketler en iyi alanları isterler. Bu, İK stratejisinin bir parçası, Daniyar Davletaliyev kaydedildi. İnsanlar, dedi ki, bir kutuda çalışmak istemiyorlar, ama kahve dükkanları, fitness, tümeyler, restoranlar ve doğru topluluk olduğu bir ortam arıyorlar B2B ürün geliştirme direktörü Aliya Bisimbayeva, bir yaşam senaryosu aracılığıyla Sınıf A+ ofis arasındaki farkı açıkladı: Office mühendisliği çok önemlidir: iklim kontrolü, aydınlatma, uzay ergonomi. Ama bu artık yeni sınıfı tarif etmeyen tek şey: Her ofis alanı bir yaşam senaryosu şekillendiriyor. BI Group ofisleri sadece bugünkü talep için değil, insanların dört ila beş yıl içinde nasıl yaşayacağını ve çalışacağı için tasarlar Bu arka plana karşı, BI Group projelerini sundu – BION ve Nexpo Business BION, Alia Bisimbayeva'ya göre, Almaty'deki Al-Farabi Avenue bölgesinde iş faaliyetlerini güçlendirmelidir, A+ sınıf emlak zaten bir araya geldi ve mevcut seyirciye “daha fazla”. Toplam 100.000 metrekarelik bir proje alanıyla, ofisler tarafından yaklaşık 66.000 metrekare meşgul olacak, 20.000 metrekare perakende alanı ve 4,200 metrekarelik hizmet. Kompleksi günlük iş hayatı için tasarlanmıştır: iş, toplantılar, müşteri ziyaretleri, olaylar ve hizmetler, genellikle şehir etrafında ayrı bir şekilde toplanması gerekir. Ön tahminlere göre, BION yaklaşık 12 bin kişiyi istihdam edecek ve tesisin kendisi yeni bir iş faaliyeti oluşturmalı; 2028'in dördüncü çeyreğinden 2030'un ikinci çeyreğine planlanmıştır Ama Nexpo Business başka bir fikir üzerinde çalışıyor - Almaty'nin polisantrikliği mimarlara göre, şehir bir merkez değil, birkaç tane. NEXPO Business, doğu Almaty'de bir B+ sınıf merkezi, Halyk Arena'nın yanında ve umut verici bir metro hattı. Proje Doğu Kapısı Polycenter'ın gelişiminin bir parçası olacak, Charyn Kanyon'un geometrisi ve Kazak kültürünün kodları, Singapur'un CPG'nin çabalarıyla mimari çözümler inşa edildi. Aşama komisyonu 2028'in üçüncü çeyreğinden 2031'in üçüncü çeyreğine planlanmıştır. NEXPO Business yaklaşık 13.000 kişi için iş yaratması bekleniyor 100 bin metrekarelik bir alanla proje, üç iş merkezi içeriyor, sokak perakendesi biçiminde bir alışveriş merkezi ve odanın sadece bir gün kiralayabildiği konsept 6-12-24 ile ayrı bir kısım. Alia'ya göre, bu format büyük şehirlerdeki havaalanlarının yakınında popülerdir ve BI Group bunu Kazakistan'a getirmek istiyor Bu yüzden BI Group iki farklı piyasa taleplerine cevap verir. Mevcut iş yerlerinde, şehir A + seviyesinin yeni yüksek kaliteli ofislerine ihtiyaç duyuyor – zaten orada bir talep var ve neredeyse ücretsiz bir alan yok. Almaty'nin doğu kısmında, riskler farklıdır: konut, metro, havaalanı, perakende ve hizmetler etrafında yeni bir iş ortamı yaratmak. Bu anlamda ofis pazarı, metre hakkında bir konuşma olmaktan vazgeçmiştir. İşletmeler nerede yaşayabilir, buluşabilir, insanları kiralayabilir ve büyür Semyon Yurchenko, Cushman & Wakefield Datatas'ın partnerini yönetmek, bu projelerin iş emlak pazarında sahip olacağı etkisini değerlendirmeye çalıştı Zaten büyük bir değişim var. Binalar kurumsal düzeydeki sahipleri değiştiriyor, nakit taşıma ofisleri bir yatırım ürünü haline geliyor ve Kazak şirketleri yerleştirme stratejilerini yeniden düşünüyorlar. Birçoğu kendi merkezlerini inşa etmeye veya Tashkent, Astana ve Almaty'de ofis alanı satın almaya bakıyor. Bugün açıklanan tüm nesneler piyasada giderse, ofis stoğu iki katına çıkabilirdi Aynı zamanda, Yurchenko hemen piyasanın belirli bir aşırı ısıtma bekleyebilir olduğunu kabul etti. Büyük talep geçmişine karşı iş gayrimenkulünün nişinde çok, çok fazla gidecek, ancak uzman soğuk beklentiler: tüm geliştiriciler bitiş çizgisine ulaşmayacak. Herkesin kaliteli ofisler inşa etme konusunda deneyimi yoktur ve bu endüstride piyasa hataları affetmeye eğilimli değildir Ancak, yeni bir trend zaten tespit edilmiştir. Almaty, geleneksel ofis uzaylarından daha karmaşık iş alanlarına taşınıyor, değer sadece metreye değil, aynı zamanda yer, mühendislik, yönetim, hizmet, vakalar ve bina her gün iş için çalışabilme yeteneği. Bu şehrin iş ekonomisini nasıl etkileyecek? “Önce binaları inşa ediyoruz ve sonra...” Yeni projeler yeni standartlar yaratabilir Almatı'da iş. Geleneksel ofislerin yerini alan iş merkezlerinin iş faaliyetlerinin mantığını ve hızını nasıl etkilediğini daha önce görmüştük. Görünüşe göre Almatı böyle bir sıçramayı daha bekliyor