Почему ипотека становится привилегией? - Аналитический интернет-журнал Власть

Ипотека в Казахстане уже больше десятилетия не является полностью рыночной. Большая часть займов выдается через государственные программы и «Отбасы банк». Однако возможности государства поддерживать прежние объёмы льготного кредитования сокращаются. Более того, новые регуляторные требования, которые вступят в силу 1 июля, существенно сужают круг граждан, которые смогут претендовать на ипотечные продукты. Всё это сделает ипотеку еще менее доступной уже в ближайший год Доминирование государства в ипотечном секторе — это итог политических решений, которые государство начало принимать после кризиса 2008 года. Тогда банки второго уровня лишились доступа к недорогому финансированию за рубежом и резко сократили выдачу жилищных займов. В образовавшийся вакуум вошло государство, сделав сферу жилья приоритетной не только для социальной политики, но и экономической. Рост ВВП стал существенно зависеть от ввода, продажи и покупки жилой недвижимости По словам финансового консультанта Султана Елемесова, именно запуск в 2018 году программы «7–20–25», по которой казахстанцы могут получить заём до 20-25 млн тенге под 7,2% на 25 лет, окончательно закрепил за государством роль главного ипотечного кредитора Особое место среди инструментов занимает система жилищно-строительных сбережений, отличающаяся от рыночной. Чтобы выдать ипотеку, коммерческий банк привлекает деньги по рыночным ставкам депозитов или занимает их у Национального банка. Тогда как в рамках жилищной системы деньги привлекаются у вкладчиков под низкий процент, что и позволяет кредитовать по низкой ставке Именно поэтому повышение базовой ставки — разрушительное для коммерческой ипотеки — почти не затронуло продукты «Отбасы банка». Об этом говорит количество его вкладчиков: в 2012 году их было менее 100 тыс., тогда как к концу 2025 года в «Отбасы банке» было около 3,4 млн держателей депозитов Из-за более привлекательных условий, которые делали ипотеку доступнее, совокупная доля «Отбасы банка» вместе с госпрограммами на рынке ипотеки достигает сегодня 70% Что делает ипотеку менее доступной? Параллельно с развитием государственных программ ипотечный сектор получил ещё один мощный импульс — открытие доступа к пенсионным накоплениям ЕНПФ. Механизм, запущенный в 2021 году, позволял использовать накопления сверх определенного порога в том числе для покупки жилья Суммарный объём изъятий за пять лет работы этого инструмента, по данным министерства труда и соцзащиты, составил около 5 трлн тенге «Каждый триллион тенге в год из пенсионных изъятий — это около 10% дополнительно влитых денег в рынок жилья. Механизм был достаточно гибким: можно было использовать средства и как первоначальный взнос, и для прямой покупки, и для пополнения депозитов в «Отбасы банке». Поэтому эффект механизма был значительным», — говорит Елемесов Однако распределение этого эффекта оказалось крайне неравномерным. Инструментом воспользовались около миллиона человек — примерно 5% населения, в основном наиболее состоятельная его часть с крупными накоплениями «Улучшение благосостояния 5% населения сопровождалось тем, что оставшиеся 95% получили только рост стоимости жилья. То есть мы получили не улучшение качества жизни и не рост обеспеченности жильём тех, кто в нём особенно нуждался, а рост стоимости жилья. Большое количество денег пришло на рынок, кто-то на этом заработал, но основной массе людей это выгоды не принесло», — констатировал Елемесов Рост цен на первичное жильё более чем на 20% в год в Алматы и Астане при одновременном снижении реальных доходов населения — прямое следствие этого дисбаланса. Ипотека для многих стала ещё менее доступной, чем была до введения механизма пенсионных изъятий Но есть и другие причины, которые ухудшат доступность ипотеки. С 1 июля этого года к уже действующим ограничителям — высокой базовой ставке, повышению порогов изъятия пенсионных средств, введению предельной ГЭСВ — добавится требование, которое отсечёт от ипотечных займов многих потенциальных заёмщиков До недавнего времени банки широко практиковали косвенное подтверждение дохода. Поступления на счёт, движение средств, побочная занятость — всё это могло служить основанием для одобрения кредита «Прямого запрета не было, поэтому применяли принцип "что не запрещено, то разрешено". Теперь регулятор прямо прописал, что косвенные методы не являются допустимым способом подтверждения дохода. Это автоматически выталкивает с рынка огромное количество людей с неформальной занятостью — тех, кто не имеет официальных доходов, но имеет деньги», — констатирует Елемесов Дополнительно ужесточаются подходы к просрочкам: заёмщики с задолженностью свыше 90 дней окажутся фактически отрезаны от кредитования. А с 2027 года в полную силу заработает коэффициент долга к доходу (КДД), который устранит ещё одну прежнюю лазейку — возможность снижать ежемесячный платёж за счёт удлинения срока кредита. Этот приём позволял укладываться в нормативы долговой нагрузки даже при недостаточном доходе Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов добавил к этой картине и фундаментальный фактор — ухудшающееся финансовое положение граждан: «Несмотря на номинальный рост заработных плат, инфляция и рост стоимости жилья в моменте опережают улучшение покупательной способности. Реальные зарплаты по итогам первого квартала 2026 года снизились на 2,3%» В связи с этим Арслан Аронов, аналитик Halyk Finance, обратил внимание на проблему соотношения доходов и стоимости обслуживания ипотеки: «Даже в случае замедления роста цен на недвижимость, жильё может оставаться менее доступным, если доходы населения будут расти медленнее цен или снижаться в реальном выражении» Суммируя фундаментальные факторы, Александр Вайншток, руководитель агентства недвижимости Rialight и соучредитель Саморегулируемой ассоциации риэлторов Казахстана, ожидает снижения доступности жилья как минимум в ближайший год «Здесь, помимо снижения уровня доходов и роста стоимости обслуживания ипотеки, имеется сразу несколько факторов одновременно: кредиты остаются дорогими; первоначальный взнос для многих семей становится слишком высоким; банки осторожнее оценивают заёмщиков; а цены на качественное жильё всё ещё остаются высокими, особенно в Алматы», — поясняет он Кто сохранит доступ к ипотеке В условиях, когда коммерческий сегмент ипотечного рынка занимает незначительную долю, спрос граждан на ипотеку, прогнозирует Елемесов, будет концентрироваться вокруг трёх категорий продуктов Первая — продукты «Отбасы банка». Банк исторически консервативен: он никогда не использовал косвенное подтверждение доходов и опирается на собственную накопительную логику. Новые требования регулятора фактически приближают коммерческие банки к тем стандартам, которые «Отбасы банк» применял всегда Вторая — партнёрская ипотека и рассрочки от застройщиков. Часть таких продуктов структурирована через микрофинансовые организации. Они регулируются иначе, чем классические банки, и на них новые требования к подтверждению доходов не распространяются в той же мере Елемесов, впрочем, делает оговорку: «В таких продуктах ГЭСВ может быть фактически выше, чем кажется по витринной ставке. Комиссия застройщика "сидит" внутри цены объекта» Третья категория продуктов — льготные государственные программы для социально уязвимых категорий, молодых семей и граждан без жилья. Именно они, по мнению опрошенных «Властью» экспертов, останутся «ядром» доступной ипотеки. Часть экспертов отнесла к ним и субсидируемые продукты от застройщиков, которые запускаются совместно с банками «Если говорить в целом, рынок сейчас становится более рациональным. Покупатель гораздо внимательнее считает ежемесячные платежи, ликвидность объекта и свои финансовые риски. Это уже не тот рынок, где недвижимость покупали “на всякий случай” или в расчёте на быстрый рост цен», — подчеркивает Вайншток Елемесов при этом обращает внимание на то, что сам масштаб участия государства в ипотечном секторе может начать сокращаться: «Государство объективно заинтересовано в том, чтобы строительный сектор работал, потому что он даёт быстрый и заметный вклад в ВВП. Но другая сторона — ресурсы. У нас дефицит бюджета, значительные изъятия из Национального фонда. <…> Стимулов станет меньше. Поддержка останется, но в более ограниченном объёме» По мнению Аронова, для устойчивого повышения доступности ипотеки необходимо снижение инфляции и базовой ставки. Именно высокая стоимость рыночного финансирования, как утверждает он, ограничивает потенциал коммерческой ипотеки, выдаваемой банками второго уровня «Но мы не ожидаем кардинального улучшения ситуации в течение ближайшего года, так как инфляция и базовая ставка, вероятно, будут оставаться на относительно высоких уровнях. Поэтому значительного роста предложения доступных ипотечных продуктов мы не ожидаем», — подытожил он