Mortgage neden ayrıcalık haline geliyor? - Analitik çevrimiçi dergi Power

Kazakistan'daki Mortgages on yıldan fazla bir süredir tamamen pazarlanabilir değildi. Çoğu kredi hükümet programları ve Otbasy Bank tarafından verilir. Bununla birlikte, devletin önceki borçlarını korumak için yeteneği azalmaktadır. Ayrıca, 1 Temmuz’da yürürlüğe girecek olan yeni düzenleyici gereklilikleri, ipotek ürünleri için uygulayabilecek vatandaşların çemberini önemli ölçüde daraltacaktır. Bu, gelecek yıl ipotekleri daha az uygun hale getirecek ipotek sektöründeki devletin egemenliği, devletin 2008 krizinden sonra yapmaya başladığı siyasi kararların sonucudur. O zamanlar, ikinci katmanlı bankalar yurtdışında uygun finansmana erişimi kaybetti ve konut kredilerinin ihraçını keskin bir şekilde azalttı. Devlet vakuma girdi, sadece sosyal politika için değil aynı zamanda ekonomik politika için de bir öncelik vermedi. GSYİH büyümesi, konut gayrimenkulünün satışı ve satın alınmasına önemli ölçüde bağlıdır Finansal danışman Sultan Elemesov'a göre, Kazakistan'ın 25-25 milyona kadar kredi alabileceği 7,2 ila 25 yıl boyunca devletin rolünü en sonunda konsolide etti Araçlar arasında özel bir yer, piyasadan farklı konut ve inşaat tasarruf sistemi tarafından işgal edilir. Bir ipotek vermek için, bir ticari banka piyasa depozito oranlarında para çekiyor veya Ulusal Banka'dan ödünç alıyor. Konut sistemindeyken, para düşük faiz oranındaki yatırımcılardan çekilir, bu da düşük bir oranda ödünç almanızı sağlar Bu yüzden temel orandaki artış - ticari ipotekler için yıkıcı - neredeyse Otbasy Bank ürünlerini etkilemedi. Bu, depolayıcılarının sayısı tarafından kanıtlanmaktadır: 2012 yılında, 2025 yılı sonunda Otbasy Bank'ta yaklaşık 3.4 milyon depozito sahibi vardı ipotekleri daha uygun hale getiren daha çekici koşullar nedeniyle, bugün ipotek pazarında devlet programları ile birlikte Otbasy Bank'ın toplam payı% 70'e ulaşır Bir ipotek daha az uygun kılan nedir? Devlet programlarının gelişimi ile paralel olarak, ipotek sektörü başka bir güçlü engel aldı - UAPF emeklilik tasarruflarına erişimin açılması. 2021 yılında başlatılan mekanizma, konut satın almak için dahil bazı bir eşiğin ötesinde tasarruf kullanımına izin verdi Bu aracın beş yılı boyunca toplam nöbet hacmi, İşçi ve Sosyal Koruma Bakanlığına göre yaklaşık 5 trilyon ongeye ulaştı Her trilyon yıllık emeklilik geri çekilmelerinden bir yıl, konut pazarına dökülen ek paranın yaklaşık% 10'u. Bu mekanizma oldukça esnekti: paraları aşağı ödeme olarak kullanmak ve doğrudan satın almak ve Otbasy Bank'taki depozitoları tamamlamak mümkündü. Bu nedenle, mekanizmanın etkisi önemliydi, Elemesov diyor Ancak, bu etkinin dağılımı son derece eşitsizdi. Araç yaklaşık bir milyon insan tarafından kullanıldı - nüfusun yaklaşık% 5'i, çoğunlukla büyük tasarruflarla en zengin kısmı Nüfusun% 5'inin refahı, kalan% 95'in sadece konut pahasına bir artış elde ettiği gerçeğine eşlik etti. Bu, yaşamın kalitesinde veya özellikle ihtiyaç duyanlar için konut güvenliğinde bir artış elde etmedik, ancak konut maliyetinde bir artış oldu. Büyük miktarda para piyasaya geldi, biri kazandı, ancak bu faydanın büyük kısmı getirmedi - Elemesov dedi Almaty ve Astana'da yılda% 20'den fazla birincil konut için fiyatlarda artış, nüfusun gerçek gelirlerini azaltırken bu dengesizliğin doğrudan bir sonucudur. Birçoğu için Mortgages, emeklilik muafiyetlerinin mekanizmasının tanıtımından önce olduğundan daha az uygun hale geldi Ancak ipotek elverişliliği daha kötü hale getirecek başka nedenler var. 1 Temmuz'dan itibaren, bu yıl zaten mevcut kısıtlamalar – yüksek bir taban oranı, emeklilik fonlarının geri çekilmesi için eşleri yükseltmek, en yüksek HESV'nin tanıtılması – ipotek kredilerinden birçok potansiyel borç alan gereksinimine eklenecektir Yakın zamana kadar, bankalar gelirin dolaylı kanıtını genişledi. Hesapa, fonların hareketi, yan istihdam - tüm bunlar kredinin onaylanması için temel olarak hizmet edebilir Doğrudan bir yasak yoktu, bu yüzden “hangisi yasaklanmadı” ilkesi uygulandı. Şimdi düzenleyici, dolaylı yöntemlerin gelirleri doğrulamak için kabul edilebilir bir yol olmadığını açıkça belirtti. Bu otomatik olarak piyasadan kayıt dışı istihdamla çok sayıda insanı itiyor - resmi işlere sahip olmayanlar gelir, ama para var - Elemesov diyor Gecikmelere Yaklaşımlar daha da sıkılaşıyor: 90 gün boyunca borçlarla borç verenler ödünç almaktan etkin bir şekilde kesecektir. Ve 2027'den itibaren, borç gelir oranı, başka bir eski boşluğu ortadan kaldıracak olan tam güçte çalışacak - kredi terimini uzatarak aylık ödemeyi azaltma yeteneği. Bu teknik, yetersiz gelirle bile borç yükü standartlarını karşılamasına izin verdi Ramazan Dosov, Kazakistan Finansman Derneği'nin baş analisti, bu resime temel bir faktör ekledi - vatandaşların finansal durumu: “Despite nominal ücret büyümesi, enflasyon ve konut satın alma gücünde gelişmeyi destekliyor. 2026'nın ilk çeyreğindeki gerçek ücretler 2.3% azaldı Bu bağlamda, Arslan Aronov, Halyk Finans'ta bir analist, gelir oranına dikkat çekti ve hizmet ipoteklerine mal oldu: “Asla emlak fiyatlarında yavaş bir düşüş durumunda bile, konut gelirleri fiyatlardan daha yavaş büyür veya gerçek anlamda düşüş olabilir.” Temel faktörlere dikkat edin, Alexander Weinstock, emlak ajansı Rialight ve Kazakistan'ın Gerçekçileri Birliği'nin kurucu başkanı, konutların önümüzdeki yıl en azından geri çekilmeye elverişli olmasını bekliyor Daha düşük gelirlere ve yükselen ipotek maliyetlerine ek olarak, bir kerede birkaç faktör var: krediler pahalı kalıyor; birçok aile için ödeme çok yüksek hale geliyor; bankalar borç verenleri değerlendirmek konusunda daha ihtiyatlı; ve kaliteli konut fiyatları özellikle Almaty'de Kim ipoteke erişecek ipotek pazarının ticari segmentinin küçük bir payı olduğu durumlarda, ipotekler için vatandaşların talebi, Elemesov tahminleri, ürünlerin yaklaşık üç kategorisine odaklanacaktır İlki Otbasy Bank ürünleridir. Banka tarihsel olarak muhafazakardır: Hiçbir zaman gelirin dolaylı kanıtını kullanmamıştır ve kendi kolektif mantığına dayanmaktadır. Düzenleyicinin yeni gereksinimleri aslında ticari bankaları Otbasy Bank'ın her zaman uygulandığı standartlara yaklaştırıyor İkincisi, geliştiricilerden bir ortak ipotek ve yüklemedir. Bu ürünlerin bazıları mikrofinans örgütleri ile yapılandırılmıştır. Klasik bankalardan farklı düzenlenirler ve gelir kanıtı için yeni şartlara tabi değiller Bununla birlikte, Elemesov bir mağara yapar: “Böyle ürünlerde, HESV aslında gösteri oranında göründüğünden daha yüksek olabilir. Geliştiricinin komisyonu, nesne fiyatının içinde "sits" Ürünlerin üçüncü kategorisi sosyal kırılgan kategoriler, genç aileler ve vatandaşlar için konut olmadan tercih edilir. “Power” tarafından yapılan uzmanlara göre, uygun ipoteklerin “core” olarak kalacaktır. Bazı uzmanlar onlara atfedilir ve bankalarla birlikte başlatılan geliştiricilerden ürünleri süpürdüler “Genel olarak piyasa artık daha rasyonel hale geliyor. Alıcı aylık ödemelere çok daha dikkatli, nesnenin ve finansal risklerinin tasfiyesi. Bu artık gayrimenkulün “sadece durumda” ya da hızlı fiyat büyümesi beklentisinde satın alındığı pazar değildir – Weinstock vurgular Aynı zamanda, Elemesov, ipotek sektöründeki devlet katılımının ölçeğinin azaltılmasına başlayabilir: Devlet, inşaat sektörüyle ilgili objektif bir şekilde ilgilidir, çünkü GSYİH'ye hızlı ve dikkat çekici bir katkı sağlar. Ancak diğer taraf kaynaklardır. Bütçe açığımız var, Ulusal Fonun önemli geri çekilmeleri. Daha az teşvik olacaktır. Destek kalacaktır, ancak daha sınırlı bir dereceye kadar Aronov'a göre, ipoteklerin bulunabilirliğinde sürdürülebilir bir artış için, enflasyonu ve temel oranını azaltmak gerekir. Pazar finansmanının yüksek maliyeti, ikinci aşama bankaları tarafından yayınlanan ticari ipoteklerin potansiyelini sınırlamaktır Ancak önümüzdeki yıl boyunca dramatik bir gelişme beklemiyoruz, enflasyon ve kriter oranı nispeten yüksek seviyelerde kalma olasılığı yüksektir. Bu nedenle, uygun olmayan ipotek ürünlerinin tedarikinde önemli bir artış beklemiyoruz, sonucuna vardı