Квартиры от банков со скидкой: стоит ли охотиться за залоговым имуществом в Казахстане?

Квартиры, машины, земельные участки и коммерческие объекты — всё это банки Казахстана регулярно выставляют на продажу после взыскания залогов. Но насколько большой этот рынок, кто покупает подобное имущество и может ли такой формат стать альтернативой автокредитам и ипотеке? Подробнее разбиралась Orda.kz Продажа залогового имущества долгое время ассоциировалась с редкими объявлениями на сайтах банков или сложными аукционами, о которых знали в основном инвесторы и профессиональные участники рынка. Однако в последние годы система постепенно становится более формализованной В ответе на запрос Orda.kz, в Агентстве Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) сообщили, что с момента запуска первой такой площадки в октябре 2024 года и по состоянию на 1 апреля 2026 через ЭТП провели 499 аукционов. Из них 327 завершились сделками на 243,5 млрд тенге Из всего объёма сделок через ЭТП только 45,5 млрд тенге приходится непосредственно на стрессовое имущество банков — объекты, которые перешли в собственность кредиторов после взыскания залогов. Остальные 198 млрд тенге — это проблемная задолженность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Если смотреть именно на имущество, основу торгов формирует недвижимость. Через ЭТП реализовали: Особенно выделяется автотранспорт: его продали всего на 30 млн тенге. Однако площадки запустили недавно, поэтому эти данные скорее показывают структуру торгов, а не весь объём рынка залоговых автомобилей Чтобы понять, насколько заметны банковские залоги именно на рынке жилья, Orda.kz обратилась к президенту Ассоциации риелторов Казахстана Ларисе Степаненко. По её словам, говорить о формировании полноценного отдельного сегмента пока рано: По её словам, интерес покупателей к таким объектам сохраняется, хотя круг покупателей имеет свои особенности При этом сам рынок пока остаётся слишком небольшим, чтобы серьёзно влиять на стоимость жилья Наверное, главный вопрос для обычного покупателя — насколько вообще выгодны подобные сделки. По словам Степаненко, универсального ответа нет Скидка появляется не сама по себе, а когда продавцу важно быстрее закрыть сделку. Поэтому разница с рынком может быть заметной, но она не гарантирована для каждой квартиры: Именно возможность получить скидку объясняет, почему интерес к таким объектам постепенно выходит за пределы круга инвесторов На ЭТП сильнее всего заметна недвижимость. Эту разницу объяснил банковский эксперт и директор Max Consulting Максат Муратов. По его словам, дело не только в цене объектов, а в том, как они ведут себя после перехода на баланс банков или коллекторов: С автомобилями ситуация складывается противоположная Кроме того, по его словам, часть проблемных объектов продолжает возвращаться на рынок через совместные проекты банков и девелоперов: В ответе АРРФР ссылаются на данные Нацбанка и утверждают, что ситуация с обеспеченными кредитами выглядит относительно стабильной. По данным регулятора, доля проблемной ипотеки сохраняется около 0,6 %, а доля проблемных автокредитов составляет 4–5 % Однако Максат Муратов считает, что смотреть только на отдельные показатели недостаточно: Эксперт отмечает, что сам факт низкой ипотечной просрочки ещё не означает отсутствия проблем: Низкая просрочка сегодня не гарантирует, что нагрузка на заёмщиков не вырастет позже. В АРРФР указывают, что между ростом ставок и ухудшением качества кредитного портфеля может быть лаг около 12 месяцев. То есть эффект дорогих денег проявляется не сразу: сначала заёмщики пытаются удержаться в графике, а проблемы становятся заметны позже Муратов считает, что ближайший год в этом смысле может стать показательным: По его словам, проблема не только в ставках. За последние годы сама модель потребления стала более кредитной: рассрочки, маркетплейсы и быстрые займы сделали долг привычной частью повседневных покупок. «Жить в долг вошло в привычку» Такая модель работает только до тех пор, пока у людей хватает доходов обслуживать старые обязательства и не набирать новые ради закрытия предыдущих Для обычного покупателя залоговое имущество не станет волшебной распродажей и не будет полноценной заменой ипотеке или автокредиту. Скорее, это дополнительный канал, где иногда можно найти объект дешевле рынка, но сама сделка требует времени, свободных средств и понимания процедуры Поэтому банковские залоги пока остаются нишевым продуктом: интересным для инвесторов и опытных покупателей Если объёмы стрессового имущества будут расти, значение этого рынка изменится. Тогда банковские аукционы станут не просто способом найти квартиру или машину дешевле, а одним из индикаторов того, как население справляется с долгами и дорогими кредитами