В заложниках у генплана - Аналитический интернет-журнал Власть

После корректировки генерального плана Алматы множество районов с частными домами могут попасть под снос – из-за пробивки улиц, реновации или планируемой многоэтажной застройки Власти заявляют, что без согласия собственников никто не будет сносить частные дома, но жители уже отмечают множество проблем, возникших из-за корректировок генплана «Власть» отправилась в несколько районов Алматы, и рассказывает, с чем сталкиваются жители домов, попадающих под снос, почему они недовольны предлагаемыми компенсациями и переселением, и зачем крупному городу сохранять частный сектор В июне тревогу из-за сноса своих домов забили жители садоводческого товарищества «Заря» в Наурызбайском районе. По новому генплану, на месте их домов будет многоэтажная застройка, дороги, парковки, коммерческие объекты и другая инфраструктура Более 20 человек озвучили «Власти» свои требования, опасения и вопросы, связанные со сносом домов, который может затронуть более 360 семей Жители садоводческого товарищества «Заря» Собственники утверждают, что узнали о сносе в мае, уже после утверждения градостроительных документов. Вместе с тем, по словам жителей, власти города не дают обратной связи по вопросам, связанными со сроками сноса, выплатами, а также статусом ИЖС «Мы обращаемся в управление, записываемся к начальнику – встречу отменяют в последний момент. Мы не получаем никакой информации по нашему жилью от компетентных органов. Это говорит о том, что власти просто не хотят выстраивать прозрачный, открытый диалог с гражданами, и нарушаются наши конституционные права. Мы крайне возмущены», – говорит Снежана Цой, одна из жительниц Для всех собравшихся их дома – постоянное, а не сезонное жилье, несмотря на это, большинство участков массива не имеют статуса ИЖС. По словам жителей, в 2022 году стало известно, что участки «Зари» подлежат получению этого статуса, но по разным причинам в его выдаче постоянно отказывают, ссылаясь на рекреационные зоны или красные линии. Все жители имеют городскую прописку, и в районе проведены основные коммуникации, включая газ, электричество и воду Из-за отсутствия статуса ИЖС компенсации, которую выплатят власти, вероятно, не хватит на аналогичное жилье, предполагают жители «Говорят, что будут выдавать 5 млн за одну сотку. Наш участок площадью 6 соток – это всего 30 млн тенге. Что мы сможем купить за такие деньги?», – говорит Гульжан, жительница массива Жители просят пересмотреть новые корректировки генплана и оформить статус индивидуального жилищного строительства (ИЖС) всем собственникам Екатерина, одна из жительниц массива, проживает в одном доме вместе со своей семьей из шести человек «Если вдруг наш дом снесут и дадут нам деньги за землю, нам некуда будет пойти – куда мы в однокомнатную квартиру? Дай бог, нам на однокомнатную хватит, если мы добавим. Можно сказать, что 3-4 семьи должны будут жить в однокомнатной квартире. Мы не единственные – здесь у многих так, люди живут тут поколениями», – сказала она Жительница «Зари» Екатерина Согласно проекту детальной планировки района, массив планируют разделить на разные зоны: зона под строительство дороги, общественная зона и другие. Эти разделения также будут влиять на размер компенсации, которую выплатят собственникам, что является еще одной причиной недовольства собравшихся Некоторые отметили, что территория селеопасна, и поэтому строить на ней столько разных объектов нецелесообразно Жительница «Зари» Женисгуль Жители отправляли запрос в управление экологии и окружающей среды о проверке этой зоны на селеопасность, но ответа не получили. «Получается, что, не учитывая все эти позиции, они собираются здесь строить широкоформатную дорогу, бизнес-центры и другую инфраструктуру», – добавила Женисгуль При этом на прошлой неделе в Наурызбайском районе объявили превентивную эвакуацию жителей, проживающих вдоль реки Аксай, о которой жители «Зари» уже ранее выражали беспокойство Жители также считают, что уплотняющая застройка может ухудшить ситуацию с инфраструктурой в районе «В нашем районе сейчас даже в частных домах бывает не хватает воды. Куда они хотят поставить ЖК? Также у нас пробки здесь бывают до десяти вечера, а начиная с семи утра практически невозможно выехать», – сказал другой житель «Зари» С этими и многими другими вопросами жители «Зари» обращались в разные органы, включая городской и районный акиматы, управление архитектуры и градостроительства, но внятных ответов они не могут получить уже три месяца. Такая неопределенность оставляет их в «подвешенном состоянии», делая планирование будущего практически невозможным, говорят они Жители «Зари» участвовали в общественных слушаниях по корректировкам генплана, и смогли задать вопросы о компенсациях и методах оценки участков архитектору Наурызбайского района – Даурену Алмасбекову Архитектор заявил, что в случае сноса жители вправе выдвигать свои расценки. Но если предложенная владельцем цена не будет совпадать с той, которую будут предлагать власти, вопрос будет решаться через суд – он определит среднюю цену «Компот» – очень зеленый и исторически ценный район Алматы, где преимущественно усадебная застройка сохранилась еще с довоенного периода. Район знаменит не только своими садами и горным рельефом, но и старыми домами, в которых жили известные деятели культуры и науки. «Власть» рассказывала о некоторых из них в этом материале. История района начинается с начала XX века, а закончиться может совсем скоро Фотография Жанары Каримовой По новому генплану большая часть домов этого района пойдет под снос. А на их месте построят жилые комплексы, парковки, дороги и другую инфраструктуру. Издание «Курсив» в середине июня опубликовало проект застройки, однако неизвестно, какой у него статус, проходил ли он согласование, и кто его заказчик Жители «Компота» активно выступают против изменения статуса своих участков: посещают встречи с акиматом, участвуют в общественных слушаниях и пишут письма в разные ведомства. После общественных слушаний по корректировке генплана «Власть» встретилась с ними На встречу с журналистами «Власти» пришли более 30 человек, некоторые были одеты в футболки с надписью «Сохраним Компот» – в них же жители посетили слушания, которые прошли утром того же дня Собравшиеся сразу начали высказывать недовольство форматом общественных слушаний – по их мнению они были «фарсом» и формальностью Как отмечает одна из жительниц, микрофон передавали выборочно, а слушателям в футболках «Сохраним Компот» его не давали вовсе. Жители, которым все-таки удалось задать вопрос, говорят, что получили неполные ответы Дмитрий Иванов, житель «Компота», спросил у директора «Алматыгенплана» Асхата Садуова, каким образом жители могут повлиять на снос своих домов, и какие механизмы они должны использовать в таком случае «Да, можете», – коротко ответил Садуов, но не уточнил, как. Несмотря на недовольство зала, ответ дополнять не стали Другая жительница «Компота» спросила Садуова, как государство планирует защищать ее конституционные права как собственника, ведь, согласно Конституции, жилище неприкосновенно, и генплан не должен нарушать это право В ответ Садуов заявил, что конституционные права жителей не нарушаются: «Генплан – это всего лишь план развития города. Если инвестор будет заинтересован в вашей территории, и если хотя бы один житель будет не согласен – никто вас никогда не снесет, не выкупит. Если вы коллективно примите решение оставить ИЖС и не сможете договориться с инвестором, никто никогда не сможет выкупить ваш участок», – сказал он Вместе с тем, как говорят жители, изменив назначение участка в генплане, государство уже лишает их возможности рыночных отношений, и тем самым «берет в заложники» Из-за корректировок генплана собственники также не могут снести строения, реконструировать или построить новый дом на своем участке. Например, одна из жительниц «Компота» приобрела участок со старым домом для того, чтобы на его месте построить новый. Однако ей не дали разрешение на строительство из-за того, что теперь назначение участка по генеральному плану – многоквартирный жилой дом «Там старая хибара стоит. Она вынуждена делать какую-то пристройку, чтобы жить там. Законопослушному владельцу законно купленного участка строить нельзя, но инвесторам можно – вот в чем несправедливость», – делятся жители Дина называет происходящее «конструктивным изъятием земель» – это термин международного права, описывающий ситуацию, когда государство не забирает участки напрямую, но своими действиями лишает собственников возможности пользоваться землей или извлекать из нее выгоду Иллюстративное фото Жанары Каримовой Еще одна жительница «Компота» отмечает, что жители собирают материалы и готовы обратиться в суд Горный инженер, академический советник Национальной Инженерной Академии Шалико Аракелян составил письменное возражение против утверждения корректировок генплана от имени жителей «Компота» и микрорайона Кок-Тобе Он отмечает, что застройка неизбежно изменит рельеф, увеличив нагрузку на склон, и может нарушить устойчивость территории. В пример инженер приводит башню Кок-Тобе, которую проектировали специально для сложных инженерно-геологических условий Несмотря на это, после сильных дождей в 2004 году на Кок-Тобе появились трещины, и возникла угроза крупного оползня, после которой были проведены масштабные противооползневые работы «Если государству пришлось укреплять склон Кок-Тобе сотнями глубоких железобетонных свай, чтобы обеспечить его устойчивость, то на основании каких инженерно-геологических исследований делается вывод, что масштабная жилая застройка с котлованами, дорогами и инженерными сетями не увеличит оползневые риски?», – говорится в письме В нем указано, что жители требуют не утверждать генплан без дополнительных изысканий и проведения независимой инженерно-геологической экспертизы. «Цена ошибки здесь – это не просто изменение городского ландшафта, а безопасность и жизни тысяч людей!», – заключает Аракелян С аналогичными проблемами сталкиваются жители частного сектора практически по всему городу. Во время обсуждения генплана свое беспокойство из-за возможного сноса выразили жители микрорайона Шуакты, частного сектора у Рощи Баума, микрорайона Самал-2, садового товарищества «Энергостроитель», и многих других С тем же столкнулись жители Алатауского района, микрорайона Маяк и садового товарищества «Авиатор» В феврале управление архитектуры Алматы объясняло, что территория мкр. Маяк и с/т «Авиатор» по проекту «Корректировка генерального плана города Алматы» находится в зоне реконструкции под комплексную застройку объектами жилищно-гражданского назначения Как отмечают жители, территория находится в водоохранной зоне и рядом с природными объектами, что, по их мнению, требует особых ограничений на строительство и тщательной экологической оценки Озеро Маяк, известное как Аэропортовское озеро. Фото Анастасии Сурцевой Пока единственным случаем, когда просьбы жителей были услышаны, стал микрорайон Кайрат: после коллективного обращения было решено сохранить здесь статус индивидуальной жилой застройки. Этот случай отдельно отмечен в отчете по стратегической экологической оценке генплана В конце июня жители Турксибского района, также обеспокоенные сносом своих домов, встретились с представителями Almaty Renovation – компанией, подведомственной акимату Алматы, которая занимается переселением Как пояснили в Almaty Renovation, дома разделены на три категории. К первой относятся те, что расположены на «красных линиях» – вдоль дорог, которые будут расширять, или под которыми пройдут большие коммуникации – этой категорией занимается только акимат, дома выкупают за счет бюджета Ко второй категории, за которую отвечает непосредственно Almaty Renovation, относятся дома, которые по генплану подлежат сносу, и на их месте будут строиться «приоритетные для города объекты» – жилые дома для переселенческого фонда, социальные объекты – поликлиники, больницы, школы, детские сады, общежития, гостиницы, помещения для социального предпринимательства, производственные объекты, креативные и туристические пространства К третьей категории - инвестиционно привлекательные дома – в пределах одного квартала либо квадрата улиц, где предусмотрена комплексная застройка территории. В этих случаях частные инвесторы самостоятельно занимаются сносом, переселением жителей и строительством жилья и объектов, предусмотренных генпланом Как уточнили в Almaty Renovation, жители Турксибского района могут переехать сейчас, а в случае, если найдется инвестор, договориться с ним и передать ему свое жилье, чтобы приобрести квартиру в новом доме, при необходимости – с доплатой Один из домов, попадающих под реновацию «А если инвестор не придет, будете проживать в своих квартирах», – сказал жителям Нурлан Жолшибеков, заместитель директора Almaty Renovation. Как пояснили в ответ на запрос «Власти» в АО «СПК Алматы», жилье, которое дается взамен ветхого по программе реновации, остается в частной собственности жителей Жители Турксибского района согласны на снос и переселение, так как их дома старые, но для переезда им сейчас предлагают только микрорайон Шугыла в Наурызбайском районе и микрорайоны Кемель и Кокжиек в Жетысуском Обмен проводится по принципу «комната за комнату». При этом трехкомнатных квартир в переселенческом фонде нет, получить в обмен двухкомнатную и однокомнатную квартиры нельзя, а денежную компенсацию можно получить только от инвестора, а не от госкомпании «На практике площадь наших квартир намного больше ваших квартир», – попытался обнадежить жителей Жолшибеков. По его словам, компания подала заявку на закуп квартир для переселения в этом районе, но многое зависит от условий, и не факт, что застройщик с ними согласится Нурлан Жолшибеков, заместитель директора Almaty Renovation Эльмира Магакирова, проживающая в районе уже больше 30 лет, говорит, что у всех жителей есть свои причины остаться здесь «Я живу на Сейфуллина – на самой центральной улице, которая соединяет вокзалы Алматы и идет до аль-Фараби, куда хочешь уедешь. Я работаю в 10 минутах от своего дома. Какой Наурызбайский район? Я на работу езжу к 6 часам. Это получается я что, в 4 часа на такси должна буду на работу ехать?», – говорит она Магакирова также отмечает, что прошлой осенью переселили жителей двухэтажных домов на большом участке от Мехпоселка до улицы Котельникова «Почему не снести теперь эти дома? Почему инвесторов не подключить, построить там? Вот тут все бы переселились. Тут даже бы вопросов не было», – говорит она В «СПК Алматы» на вопросы об этих домах ответили «Власти», что выкуп домов на этой территории завершен частично, снести оставшиеся дома планируют до конца года, а когда начнется строительство, будет известно после того, как определят инвестора Некоторые жители Турксибского района также отмечали, что ездили в районы, которые им сейчас предлагают для переселения, и их не устроила планировка зданий и дворов, а также качество строительства – после недавнего землетрясения дома покрылись трещинами. Кроме того, один из предлагаемых жилых комплексов имеет долги по коммунальным платежам, но в Almaty Renovation обещают погасить их Архитектор Айдын Акбай считает, что многие районы с частным сектором в Алматы уже сложились и не разрастаются. В этих районах нет проблем, с которыми обычно сталкиваются субурбии (пригороды, застроенные частными домами – В.) – маятниковой миграции, дефицита шаговой доступности инфраструктуры и социальной изоляции Акбай считает, что эти районы стоит сохранить и потому, что они благоприятно влияют на экологию – в них больше зелени, и они создают коридоры аэрации. В первую очередь это касается предгорий, а также исторических районов – Татарки, «Компота» и Нижней Пятилетки «Для города нужно разнообразие городской плотности, в противном случае – в первую очередь будет ухудшение экологии, повышение агрессивности городской среды, а также утрата алматинской идентичности и туристической привлекательности», – считает Акбай В уже сложившихся районах с частным сектором, по мнению архитектора, следует оставить назначение земель под индивидуальное жилищное строительство При этом нужно предусмотреть нормы, позволяющие строить малоэтажные таунхаусы и блокированные дома, которые без изменения высотности позволяют увеличить плотность. Также необходимо разработать архитектурные правила и дизайн-коды, отмечает Акбай «Районам с малоэтажной застройкам нужно дать возможность дышать и развиваться, потому что сейчас частный сектор находится в состоянии вечного ожидания сноса, что вынуждает людей отказываться от инвестиций в обновление своих домов. Это приводит целые районы в маргинальный, плачевный вид», – отмечает архитектор При этом, по его мнению, есть районы с незавершенной реновацией, которую начали еще при Советском Союзе – например, в Алмалинском районе и в Тастаке, и здесь обязательно необходимо построить новое жилье. «Желательно, чтобы жители имели возможность получить квартиры в этом же районе», – отмечает архитектор Акбай говорит, что видит только две причины, которыми может быть обоснован снос частных домов: для пробивки новой транспортной сети и реновации районов со старыми домами, незавершенной еще со времен Союза «В остальном, я считаю, что у нас достаточно много территорий для многоэтажной застройки», – заключает архитектор