Kazakistan Konut Piyasası Zirveye Ulaştı mı? - Аналитический интернет-журнал Власть

Rus malına bu malzemeyi ekleyin Kazakistan konut piyasası 2025 yılında dikkat çekici bir yıl geçirdi. Yeni ipotek onayları %16,7 artarak yaklaşık 5 milyar dolara ulaştı ve büyük şehirlerdeki emlak fiyatları %20'den fazla arttı. Halyk Finance'e göre bu yükseliş 2026'da da devam etti; yeni inşaat fiyatları Mart ayında yıllık bazda %16,6, Astana %20,7 ve Almatı %20,2 arttı Bu büyümenin büyük kısmını, emlak piyasası için devlete ait kredi veren kurum olan Otbasy Bank sağlıyor. Konut İnşaatı Tasarruf Hizmeti, müşterilerin devlet primleriyle desteklenen düşük faizli ipotek kredilerine erişmesine yardımcı oluyor. Banka, 2025 yılında kredi ihraçlarını %27,5 artırarak 420.000 yeni ipoteğe onay verdi. Hükümetin 7-20-25 girişimi gibi kredi programları da bir rol oynadı ve genel olarak yeni ipoteklerin toplam krediler içindeki payı 2025'te %69'dan %74'e çıktı ve 2026'nın ilk çeyreğinde yeniden %85'e yükseldi Ancak bu patlamayı sürdüren koşullar değişiyor. Daha sıkı borçlanma kuralları ve daha yüksek emekli maaşı çekilme eşiğinin 2026 yılına kadar talep üzerinde baskı oluşturması bekleniyor. Bu baskı, geçen yıl %1,7 ve 2026'nın ilk çeyreğinde de %2,3 düşen hane gelirlerinde halihazırda gözle görülür durumda. Pek çok analist bundan sonra piyasadaki bir yavaşlamanın geleceğini düşünüyor ve bazıları bunu zaten ilk elden görüyor Yüksek ipotek oranları, artan fiyatlar ve azalan gelirlerin birleşimi halihazırda konut sektörünü etkiliyor. İstatistik Komitesi'ne göre, Nisan 2026'da mülk satışlarının sayısı yıllık bazda %4,6 düştü. Bu eğilim 2026'da da devam etti; Ocak'tan Nisan'a kadar kümülatif düşüş de %4,6 oldu; bu da burada kalıcı bir yavaşlamanın başlangıcına işaret ediyor Halyk Finance analistlerinden Arslan Aronov, bunu piyasanın daralması yerine durağanlaşması olarak tanımlıyor. Ona göre talep, yüksek borçlanma maliyetleri, KDV artışı, diğer vergi değişiklikleri ve alıcılara sunulan tasarruf potunu azaltan emeklilik eşiklerindeki artıştan etkilendi Aronov, Vlast'a şunları söyledi: "Faaliyette keskin bir düşüşten değil, geçen yıla kıyasla büyüme hızının yavaşlamasından bahsediyoruz." Sonuç olarak, bazı alıcılar işlemleri erteliyor veya depozito için tasarruf yapmaları daha uzun sürüyor Bunun fiyatların düşmesi anlamına gelip gelmeyeceği nereye baktığınıza bağlıdır. Kazakistan Finansörler Birliği baş analisti Ramazan Dosov'a göre Almatı'da kaliteli konut sıkıntısı her türlü önemli devalüasyonu hafifletiyor Dosov, Vlast'a şunları söyledi: "Şehir, iç göçün ve yüksek yatırım talebinin merkezi olmaya devam ederken, kaliteli konut arzı da sınırlı. Bu nedenle, ipotek faaliyeti dursa bile, durgunluk veya ılımlı fiyat artışı, daralmadan daha muhtemel." Rialight emlak ajansının başkanı Alexander Vainshtok gibi diğerleri ise şehirdeki emlak fiyatlarında halihazırda bir düşüş görüyor ve bunu düşük satın alma gücüne bağlıyor Vainshtok, "Belirli sektörlerde, mal sahipleri zaten ilk talep ettikleri fiyatların %5-15'inden ödün vermeye istekli. Piyasa, kademeli olarak satıcı pazarından, alıcıların müzakere için daha fazla alana sahip olduğu daha eşit bir oyun alanına geçiş yapıyor." Asgari emeklilik eşiklerinde yapılan son değişiklikler, daha önce bu tasarruflara güvenen alıcıların kullanabileceği fonları azalttı. Tasarruf sahiplerinin Tek Emeklilik Fonu'ndan aldıkları parayı konut masrafları için kullandıkları göz önüne alındığında, para çekme sınırlama kararının önemli bir etkisi olması muhtemel. 2025 yılında, 1,7 milyar dolarlık emeklilik parasıyla finanse edilen gayrimenkul işlemleri, bir önceki yıla göre iki kattan fazla artış gösterdi Aynı zamanda, ipotek faiz oranlarına yüzde 20'lik bir tavan getirilmesi, kredi vermeyi ticari bankalar için kârsız hale getirme riski taşıyor. Dosov'a göre, bu düzenleme değişikliklerinin birleşimi ipotek arz ve talebinde bir daralmayı tetikleyecek Dosov, "Yüksek taban faiz oranları ve pahalı finansman koşulları altında, bankalar için kârsız hale gelme riskiyle karşı karşıyalar ve bu da bazı ürünlerin aşamalı olarak kullanımdan kaldırılmasına yol açabilir" dedi Aronov ayrıca bankaların ticari ipotek verme konusunda daha temkinli davranmasını sağlamak için faiz oranlarına tavan getirilmesini beklediğini de söyledi. Ürünlerin pazar payı halihazırda daralıyor, 2025'te %31'den %26'ya düşüyor; yüksek baz oranları ise ürünleri daha pahalı hale getiriyor ve bankalar için daha az çekici hale getiriyor. Herhangi bir ek baskının hem talebi hem de arzı daha da zayıflatması muhtemeldir ve kendisi, hükümet planlarının bu etkileri hafifletme yeteneği konusunda şüphecidir “Ticari ipotekler daha küçük bir pazar payına sahip. Devlet sübvansiyonları büyümeyi teşvik ediyor ancak etkileri sınırlı olacak. Aronov, artan arzın muhtemelen düşük gelirli bireyler ve genç aileler arasında olacağını ekledi Vainshtok, Vlast'a yeni eşik değerlerin ve faiz oranı tavanlarının etkisinin fark edilebilir ancak eşit olmayacağını söyledi "Bankalar zaten kredi verme konusunda daha temkinli davranıyor ve bazı potansiyel alıcılar, artan aylık kredi yükü ve katılaşan koşullar nedeniyle etkin bir şekilde piyasadan çekiliyor" dedi Halyk Finance, “Kazakistan'da konut fiyatlarında keskin bir düşüş beklemiyoruz” Ancak bu belirsizliklere rağmen çoğu analist fiyatların sabit kalmasını bekliyor Bu parça için ankete katılan uzmanlar, kentleşme, büyük şehirlerde uygun inşaat alanlarının bulunmaması ve geliştiriciler için maliyet enflasyonu nedeniyle fiyatların artacağını veya en azından yüksek seviyelerde kalacağını öngörüyor. Ek olarak, Ocak ayında imzalanan ve 1 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmesi beklenen yeni İnşaat Kanunu, geliştiricilere yönelik gereklilikleri ve ardından alıcılar tarafından ödenen fiyatları sıkılaştıracak Halyk Finance'in tahmini, yeni inşaat fiyatlarının yıl içinde %10,5 ila 11,5 oranında artacağı yönünde; bu oran enflasyonla uyumlu ancak 2025'teki %20'lik artıştan önemli bir adım geride Raporda "Kazakistan'da konut fiyatlarında keskin bir düşüş beklemiyoruz" deniliyor. “Temel senaryo, yeni ev fiyatlarındaki artışın kabaca enflasyona paralel olarak devam etmesidir.” ​​Kazakistan Finansörler Birliği, pazarın güçlü bir büyüme döneminin ardından yavaşlamaya girdiğini kabul ediyor ancak bunun mülk değerinde önemli bir düşüşe yol açmasını beklemiyor. Ancak bunun işlemlerin işleyişinde bir değişikliği tetiklemesi bekleniyor Dernek, Vlast'a yanıt olarak şunları söyledi: "Sonucun daha uzun mülk satış dönemleri, daha aktif müzakereler ve daha büyük mülklerde hedeflenen indirimler olabileceği olasılığını göz ardı etmiyoruz." Vainshtok, özellikle patlama sırasında yüksek fiyatla listelenen mülkler için önümüzdeki altı aydan bir yıla kadar durgunluk veya ılımlı bir fiyat düzeltmesi öngörüyor "Pazar şu anda oldukça bölümlenmiş durumda" dedi. “İyi konumlardaki, modern tadilatlara ve makul fiyatlara sahip likit daireler hâlâ oldukça hızlı satılıyor. Kötü konumlu, şişirilmiş fiyatlı veya modası geçmiş tasarımlara sahip mülkler aylarca atıl kalabilir ve fiyatları giderek düşebilir.” Bütün bunlar, Kazakistan konut piyasasının geçtiğimiz birkaç yıldaki yinelemelerden oldukça farklı bir aşamaya girdiğini gösteriyor. Şimdi, hükümet sübvansiyon programları kredilerdeki daha geniş çaplı daralmayı telafi edemiyor ve ticari ipotekler niş bir ürün haline gelme riski taşıyor Mevduatın temel kaynaklarından biri olan emeklilik tasarruflarına erişim zorlaşıyor ve gelirler düşüyor. Piyasanın bir çöküşe doğru gitmesi muhtemel olmasa da, onu bu kadar güçlü kılan koşullar çöküyor. Sonuç olarak, 2026'nın ikinci yarısında muhtemelen alıcı ve satıcıların alıştığından daha temkinli ve daha az uygun fiyatlı bir pazarın ortaya çıkacağı görülecektir Bu makalenin düzenlenmiş bir versiyonu Maria Hille tarafından çevrilmiştir İngilizce bültenimize kaydolun