Анализ строительного сектора Баку: тренды, проблемы и новые стандарты - интервью с главой Kristal Махайятом Набиевым

Интервью с председателем Наблюдательного совета строительной компании Kristal, известным азербайджанским предпринимателем Махайятом Набиевым — Спасибо за возможность обсудить ситуацию в строительном секторе Азербайджана. Kristal сегодня считают одним из главных драйверов и локомотивов столичного рынка недвижимости. Учитывая ваш опыт, хотелось бы начать с истоков: каков ваш общий стаж в этой сфере, и с чего начинался путь компании? — Мне 63 года. Непосредственно жилищным строительством, возведением высотных многоэтажных комплексов мы начали активно заниматься с 2003 года. Конечно, и до этого у нас был определенный опыт в строительной сфере, но именно старт Kristal в 2003 году определил наш нынешний профиль — Одной из наиболее острых тем в Баку за последние 10–15 лет остаются затяжные споры при расселении старого жилого фонда и определение размеров компенсаций. Почему этот вопрос до сих пор не удается решить на системном, институциональном уровне? — По моему опыту, в 85–90% случаев жители и инвесторы без проблем приходят к общему знаменателю и подписывают соглашения. Конфликты возникают с оставшимися 5–10% собственников. Зачастую это связано с тем, что их финансовые ожидания и запрашиваемые суммы чрезмерно завышены и оторваны от реальности. На самом деле процесс реновации необходим: у многих старых зданий давно истек срок эксплуатации, они аварийные, и их нужно менять. Но поскольку это ложится на плечи частного инвестора, всё упирается в форму индивидуального диалога. Четких, законодательно закрепленных механизмов взаимодействия пока не хватает, всё решается на уровне частных договоренностей. Я считаю, нам нужно перенимать передовую мировую практику, например, опыт Турции или европейских стран, чтобы защитить интересы обеих сторон — и переселяемых граждан, и инвесторов — К слову, о турецком опыте. Там право на частную собственность защищено на государственном и судебном уровнях чрезвычайно жестко. Инвестор не имеет права снести объект, пока не получит окончательное решение суда. Почему нам сложно перейти к подобной практике? — Для этого нужна соответствующая законодательная база. Европейский опыт в этом плане еще более интересен: там процессом расселения занимается не сам инвестор, а уполномоченное государством юридическое лицо. Оно же беспристрастно определяет размер компенсаций, поэтому девелопер и жильцы напрямую вообще не сталкиваются. В некоторых странах также существуют ускоренные судебные процедуры. Если государство приняло решение о реновации квартала, суд в течение месяца выносит постановление о переселении. Если гражданин не согласен с суммой выплаты, он может оспаривать её в судебном порядке, но сам процесс строительства и переселения при этом не замораживается, процедуры идут параллельно. Это самый разумный путь: у инвестора есть четкие сроки для реализации проекта, а права жителей защищены финансовыми гарантиями — Но ведь в Баку при сносе целых кварталов (как это было, например, на бывшей Советской) государством очерчивались вполне конкретные тарифы — условно 1500 манатов за квадратный метр. Почему даже при наличии понятных ориентиров возникали споры? — На коммерческом рынке единой фиксированной цены или жесткого регулирования со стороны оценочных компаний нет. Рыночные ориентиры существуют, но часто бывает так, что реальная стоимость квадратного метра составляет, допустим, 2500 манатов, а собственник заявляет, что оценивает квадратный метр в 5000. И рыночные аргументы здесь бессильны. Если из 100 жителей 95 соглашаются на условия инвестора, а 5 категорически отказываются — проблема здесь, как мне кажется, не на стороне застройщика — Изменился и сам подход к застройке столицы. Если лет 15 назад Баку рос хаотично, что заметно испортило облик некоторых центральных кварталов, то сегодня девелоперы жалуются на обратное — получить разрешение на строительство стало крайне сложно. С чем связана такая жесткая смена курса регулятора? — Прежний подход к строительству действительно был неверным, поскольку объекты возводились без оглядки на генеральный план города. Застройщики зачастую находили участок в 5–20 соток и сразу строили там многоэтажку — без дворовой территории, без паркингов. После 2018 года ситуация изменилась. Сейчас проектирование и планирование ведутся комплексно, на больших территориях, строго в соответствии с генпланом Баку. Да, для нас, как для инвесторов, новые процедуры согласования, обращения и проверки — это сложный и жесткий процесс, но он абсолютно правильный. Точечную застройку на малых участках больше не разрешают. Приветствуются мегаплощади — от 8 до 20 гектаров, где инвестор обязан соблюдать баланс: создавать инфраструктуру, обеспечивать подземными паркингами не менее 70% жильцов, благоустраивать дворы. Госкомитет по градостроительству и архитектуре проверяет финансовые и технические возможности компании, и это формирует цивилизованный имидж отрасли — На рынке недвижимости Баку сейчас наблюдается парадоксальная картина. Вторичный сектор и коммерческие площади находятся в глубоком застое, реальные цены сделок там ощутимо ниже номинальных ожиданий продавцов. Квартиры в старом фонде, которые до пандемии продавались по 3200–3500 манатов за метр, сегодня сложно продать даже за 2500. В то же время цены на первичное жилье продолжают расти. Как вы объясните эту диспропорцию? — Дело в изменении структуры спроса и потребительских предпочтений. Раньше, в период строительного бума, застройщики гнались за гигантскими площадями квартир: трехкомнатная квартира могла быть 140 квадратных метров, где огромная часть площади уходила на нефункциональные коридоры, холлы и балконы. Сегодня такие метражи не востребованы — люди стали считать деньги, в том числе будущие расходы на отопление и кондиционирование Сейчас мы проектируем эргономичное жилье. Наша современная трехкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров по своей полезной площади превосходит старые варианты в 105–140 метров. В пересчете на квадратный метр новостройка может казаться дороже, но конечная стоимость квартиры получается более доступной для покупателя. Большие нефункциональные площади старого фонда просто потеряли актуальность — Но ведь и общие темпы строительства в столице заметно снизились по сравнению с периодом «нефтяного бума». Похоже, девелоперская активность адаптируется под новые экономические реалии? — Раньше стоимость земельного участка составляла незначительную долю в себестоимости квадратного метра, поэтому и цены были ниже. Сейчас в Баку утвержден коэффициент плотности застройки — 2.8. Это значит, что на 1 гектаре земли можно построить максимум 28 000 кв. м общей площади, из которых продажная составит около 20 000 кв. м. Таким образом, высокая стоимость земли теперь распределяется на гораздо меньший объем квартир. Добавьте к этому усложнение инфраструктурных требований: строительство масштабных подземных паркингов, благоустройство огромных дворовых территорий — всё это требует колоссальных первичных капиталовложений от инвестора. Себестоимость растет, застройщики вынуждены поднимать цены. При этом мы видим, что потенциальный интерес к покупке жилья у населения даже выше, чем раньше, но из-за удорожания метров и высоких ставок по банковским кредитам реальная покупательная способность снизилась. Спрос есть, но возможности клиентов ограничены — Kristal продолжает реализацию масштабных проектов, таких как Park Yasamal и City Garden. Какова структура спроса в этих комплексах и насколько востребована ваша внутренняя программа рассрочки? — Внутренние кредитные программы у нас работают активно, но спрос сильно разнится от проекта к проекту. Например, в City Garden клиенты чаще отдают предпочтение нашей внутренней рассрочке на 36 месяцев, а доля банковского финансирования там меньше. В Park Yasamal, напротив, покупатели чаще выбирают долгосрочные банковские кредиты на 20–25 лет. Всё зависит от конечной стоимости и класса жилья — Если говорить о ценовом диапазоне, какова средняя стоимость квадратного метра в ваших комплексах с учетом того, что вы сдаете квартиры с готовым ремонтом? — В Park Yasamal квадратный метр с полной качественной отделкой варьируется в пределах 2200, 2300, 2400 манатов. Таким образом, полноценная готовая трехкомнатная квартира обходится примерно в 150 000 манатов. С учетом полезной площади это очень доступное и конкурентное предложение для Баку. В комплексе City Garden ценник повыше — в районе 3000–3200 манатов за метр, но там и класс проекта другой, хотя жилье также сдается под ключ. Корректировать цены в сторону снижения мы не планируем, поскольку есть объективная себестоимость строительства. Продавать ниже себестоимости невозможно — это заморозит проекты — В City Garden стандарты строительства действительно высокие: фасадные системы, инженерия, импортные материалы европейского уровня. Тем не менее, по некоторым данным, темпы продаж там были несколько ниже. В чем причина? — Продажи там идут хорошими темпами, но главным сдерживающим фактором выступила задержка с развитием внешней транспортной инфраструктуры. Речь идет о продлении улицы Гасана Алиева до станции метро «Кёроглу». По планам этот дорожный узел должен был завершиться еще в прошлом году, но процесс затянулся. Из-за отсутствия прямого подъезда некоторые покупатели заняли выжидательную позицию. Как только вопрос решится, спрос резко вырастет, ведь сам комплекс уникален: там огромный закрытый благоустроенный двор, строятся собственные детский сад и общеобразовательная школа — Строительство школы силами застройщика — это тоже обязательное инвестиционное условие Госкомитета по градостроительству и архитектуре? — Да, это требование современного градостроительства, и мы его полностью поддерживаем. Наличие таких автономных мегапроектов — со своей школой, детским садом, торговой и досуговой инфраструктурой — имеет огромный социально-экономический и экологический эффект. По нашим подсчетам, в среднем бакинская семья ежедневно преодолевает около 30 километров, чтобы отвезти детей в школу, съездить за покупками или на отдых. В год это примерно 10 000 километров пробега на один автомобиль. Если умножить это на 3000 семей нашего комплекса, мы получим колоссальные 28 миллионов километров совокупного пути в год. Это минимум 3 миллиона литров сожженного топлива и тонны вредных выбросов в атмосферу. Когда вся необходимая инфраструктура находится внутри квартала, людям больше не нужно тратить время в пробках — экономится минимум час времени в день, который раньше расходовался неэффективно. Это огромная ценность для качества жизни и экологии города в целом — Вы упомянули экологический аспект. Сегодня в тренде энергоэффективность зданий. Какие конкретно технологические решения Kristal внедряет на своих объектах для снижения энергопотребления? — Мы уделяем этому приоритетное внимание. Еще с 2003 года, начиная с наших первых объектов, мы начали применять технологии комплексной тепло- и звукоизоляции, переняв этот опыт в Германии. В City Garden мы пошли еще дальше: фасады зданий полностью утеплены качественной каменной ватой толщиной 8–10 см. Установлены премиальные алюминиевые профили с мультифункциональными стеклами американской компании Guardian (система 60/40), которые снижают теплопроводность оконных проемов на 40–45% по сравнению со стандартными стеклопакетами. В результате для охлаждения квартир летом и отопления зимой требуется в 2,5 раза меньше энергии. Это прямая экономия денег жильцов и существенное снижение углеродного следа. Кроме того, мы вернулись к практике создания эффективных централизованных систем отопления — В последние годы застройщики Баку практически полностью отказались от центрального отопления, переложив эту задачу на индивидуальные настенные котлы (комби). Почему вы решили пойти против этого тренда? — До 2016 года во всех наших комплексах проектировалось централизованное отопление. Однако после введения Тарифным советом дифференцированных цен на газ для коллективных котельных их эксплуатация стала экономически невыгодной для жителей, и отрасль массово перешла на комби. Я неоднократно подчеркивал на различных уровнях: если к индивидуальным потребителям применяется дифференцированный тариф, то аналогичные льготные условия должны распространяться и на центральные котельные, обслуживающие те же 100 или 200 квартир. Централизованная система в разы энергоэффективнее и экологичнее. В развитых странах Европы от индивидуальных газовых котлов в многоэтажках давно ушли. Сейчас Госкомитет по архитектуре уже близок к тому, чтобы закрепить обязательное проектирование центральных отопительных систем в высотных домах на уровне строительных нормативов — А что делать с уже построенным жилым фондом, где повсеместно установлены системы комби? Возможно ли их модернизировать? — К сожалению, вернуть такие дома к централизованной системе технически крайне сложно, практически невозможно — люди уже сделали дорогостоящий ремонт внутри квартир. Я бы пошел дальше и предложил полностью отказаться от подачи газа в новые высотные здания. Наша позиция в этом вопросе находит понимание у регулирующих структур. Газификация многоэтажных жилых домов — это всегда повышенный фактор риска. Один жилец может строго соблюдать все правила безопасности, а его сосед проявит халатность, что приводит к трагедиям и взрывам, как это не раз случалось. Безопасность людей должна стоять на первом месте — В продолжение темы безопасности: пожары в высотках — огромный риск, часто связанный с качеством отделочных материалов и электропроводки. Как ваша компания минимизирует эти риски? — Это один из наших фундаментальных принципов. Например, использование алюминиевых окон вместо пластиковых (ПВХ) обусловлено не только эстетикой или долговечностью, но и соображениями пожарной безопасности. При горении пластик выделяет высокотоксичный ядовитый газ — достаточно одного вдоха, чтобы получить смертельное поражение легких. В высотном строительстве использование пластиковых профилей должно быть ограничено на уровне государственных стандартов Второй критический фактор — силовые кабели в центральных шахтах. На всех наших объектах мы используем исключительно негорючие кабели с низким дымовыделением. Мы закупаем продукцию мирового бренда Prysmian — они сохраняют структурную целостность в условиях пожара до 90 минут и не выделяют токсичных веществ при нагреве. Использование дешевого, некачественного кабеля в высотных зданиях недопустимо, это мина замедленного действия — Естественно, безопасность требует серьезных затрат, что напрямую отражается на стоимости квадратного метра. Из-за этого на рынке Баку возникает сильное расслоение: у вас метр стоит более 3000 манатов, а в Белом городе — от 6000 манатов и выше. За счет чего формируется такая колоссальная разница, если качественные характеристики во многом схожи? — Здесь ключевую роль играют законы маркетинга, а также баланс спроса и предложения в конкретной локации. Белый город — это уникальный, детально спланированный инфраструктурный проект с высокой востребованностью со стороны покупателей при ограниченном объеме предложения. Прекрасная локация, концептуальное планирование территории и сильный бренд позволяют удерживать там высокие цены. Это специфика премиального сегмента — Вернемся к юридической стороне вопроса. В Азербайджане покупатели первичного жилья по-прежнему сталкиваются с высокими рисками: человек может полностью оплатить квартиру на стадии строительства, но годами ждать госприема здания и выдачи выписки (купчей). В международной практике, например в Турции или Дубае, право собственности или его обременение регистрируется в государственном реестре сразу, в момент сделки. Почему у нас этот механизм до сих пор не внедрен? — Вы абсолютно правы, прямая продажа строящегося жилья застройщиком по внутренним договорам — это устаревшая и рискованная практика. Еще в 2018 года был издан указ главы государства, согласно которому с 1 июля того года понятие «первичной выписки» должно было трансформироваться в механизм «регистрации обременения». Это означает, что каждая строящаяся квартира от фундамента регистрируется в первичном госреестре, а все сделки купли-продажи проходят исключительно через нотариат Кабинет министров подготовил соответствующий рабочий регламент еще к концу 2018 года, однако на практике эта система до сих пор полноценно не запущена. Отсутствие прозрачного механизма регистрации обременения порождает серые зоны на рынке: условия для уклонения от налогов, риски мошенничества и те самые пресловутые «двойные продажи», когда недобросовестные застройщики продают одну квартиру нескольким покупателям. Если бы этот механизм работал, риски граждан были бы сведены к нулю, а банки получили бы возможность открывать ипотечное кредитование на самых ранних этапах строительства — Возможно, именно из-за дефицита прозрачности и затянутых процедур оформления мы наблюдаем заметный отток локального капитала в зарубежную недвижимость — в ту же Турцию, ОАЭ или Европу. Вы ощущаете конкуренцию со стороны внешних рынков? — Безусловно, этот фактор оказывает влияние. Инвесторы ищут понятные правила игры и защищенность своих вложений. Кроме того, на зарубежные рынки влияют и чисто экономические процессы — например, девальвация турецкой лиры сделала местную недвижимость более доступной в долларовом эквиваленте для иностранных покупателей, хотя внутри Турции в лирах цены выросли. В то же время, по моим данным, сейчас и на турецком рынке, в частности в Стамбуле, наблюдается спад продаж. Основная причина застоя — это резкий рост ставок по банковским депозитам. Когда банки предлагают высокую доходность по вкладам, инвесторы предпочитают перенаправлять ликвидность на депозиты, а не вкладывать в недвижимость. По отчетам нашего Центрального банка мы видим, что объем вкладов населения стабильно увеличивается из года в год. За последние несколько лет объем депозитов вырос в разы, что временно сдерживает приток капитала в реальный сектор экономики и недвижимость — Еще один чувствительный вопрос, который периодически поднимается вокруг строительных площадок в Баку, - это экология и сохранение зеленых насаждений. Вашу компанию также порой критиковали в прессе по поводу вырубки деревьев. Какова реальная ситуация? — К сожалению, мы периодически сталкиваемся с предвзятыми публикациями на некоторых ресурсах, которые ради кликов и аудитории искажают факты. Реальность такова: при старте нашего масштабного проекта государство возложило на нас жесткие экологические обязательства. Это создание парка и полное благоустройство территории вокруг озера Ганлы Гёль. Мы разработали качественный концепт парка, он был одобрен, но юридическое согласование статуса земельного участка для проведения там финальных работ пока затягивается профильными ведомствами Что касается деревьев: на территории было много высохших, больных насаждений. Мы официально обратились в Исполнительную власть и Министерство экологии. Их эксперты провели детальный аудит, зафиксировали аварийные деревья и выдали законное разрешение на их санитарную вырубку и расчистку территории. Все работы велись строго в правовом поле. Более того, наши специалисты-экологи подтвердят, что эта зона исторически была одной из самых загрязненных в Баку. Здесь располагались незаконные животноводческие хозяйства, фермы, цеха, а также гигантская стихийная свалка, откуда мы вывезли более 10 000 грузовиков токсичного мусора. Вся эта грязь и неочищенные стоки десятилетиями стекали прямо в озеро, из-за чего в округе стоял невыносимый запах. Мы полностью ликвидировали эти очаги загрязнения, проложили современные канализационные коллекторы, подключили район к центральной сети и обновили водный баланс озера. Сейчас водоем очистился, восстановил естественный цвет, и вся прилегающая территория превращается в зеленую, благоустроенную зону отдыха. Мы не уничтожаем экологию, мы её восстанавливаем — Проекты Kristal традиционно реализуются в конгломерации Баку, Сумгаита и Абшеронского района. Почему крупный строительный бизнес Азербайджана практически не идет в регионы страны? Там отсутствует коммерческий спрос? — Это очень важный и болезненный для меня вопрос. Спрос в регионах огромный — население растет, люди хотят улучшать свои жилищные условия и не стремиться массово в Баку, перегружая столицу. Но региональный рынок полностью заблокирован из-за отсутствия механизмов долгосрочного финансирования. Поскольку, как я говорил ранее, система регистрации обременения не запущена, банки не могут выдавать долгосрочную государственную ипотеку на этапе строительства в районах. У местного населения, как правило, нет возможности выплатить всю стоимость квартиры сразу или в рамках короткой 2-3-летней внутренней рассрочки. Строить там за счет собственных средств без понятного механизма продаж в долгую — огромный экономический риск для любого девелопера. Как только заработает полноценный прозрачный реестр и подтянется доступное долгосрочное кредитование на 20–25 лет, строительный бум придет и в регионы. Условия для жизни на местах должны быть не хуже столичных — Спасибо за столь открытую и глубокую беседу. Надеюсь, поднятые нами вопросы послужат хорошим стимулом для принятия необходимых регуляторных решений — Большое спасибо вам за внимание к актуальным проблемам отрасли. Для нас очень важно, чтобы и общественность, и профильные государственные структуры четко понимали позицию и созидательную философию крупного строительного бизнеса. Благодарю вас за содержательный диалог